# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 家賃はどうやって決めるのか？！ さて今回のテーマは、家賃はいくらで設定すればいいの?というお話なんですけれども、 前回はですね、物件を買った後、リフォームはどこまでやるのか、 そして自分が住みたい家ではなくて、入居士さんが借りたい家を作る、 かけたリフォーム費用をちゃんと回収できるのかを見る、そんなお話をしました。 ではリフォームが終わった後、いよいよ入居士さんを募集をしていくわけなんですけれども、 ここで次に悩むのが、家賃をいくらにするのかという点です。 できれば高く貸したいというのは皆さんそう思いますよね。 5万円の家賃より5万5千円、5万5千円より6万円、 大家さんからすると毎月入ってくる金額なので、少しでも高くしたくなると思います。 でも僕は家賃を決めるとき、一番高く貸せる価格だけを考えているわけではありません。 見るのは年間でいくら残るのかです。 まず家賃設定で最初にやるのが、周辺相場を見ることです。 例えば自分の物件が3LDKの子建てであれば、 同じエリアで同じぐらいの広さ、同じぐらいの年数、同じぐらいの駅距離、同じぐらいの駐車場の条件、 こういった子建てがいくらで募集されているのかを見ます。 ここで大事なのが、自分が6万円で欲しいから6万円ではダメだということです。 不動産投資をすると、どうしても購入価格やリフォーム費用からこれぐらいの家賃が取れないと困るという考えにもなったりします。 でも入居者さんにとっては、僕たちがいくらで買ったかなんていうのは関係ないんですね。 300万円で買った家でも100万円で買った家でも、入居者さんが比較するのは周りの賃貸物件です。 だから家賃は、親さんの理由ではなく市場が決める。これが基本です。 # 「募集家賃」だけをみてはいけない ただ、ここでも一つ注意点があります。ネットを見ると、5万5千円、6万円、6万5千円、いろんな物件が出てくると思います。 すると、この家が6万5千円だから、うちも6万5千円でいけるなぁと思ってしまったりします。 でも、ここで忘れてはいけないのが、ネットに出ている物件というのは、まだ決まっていない物件なんですね。 つまり、6万5千円で出ている。でも、3ヶ月決まっていないかもしれない。逆に、5万8千円の家は募集した瞬間に決まって、もうネットから消えているかもしれませんよね。 つまり、ネットだけを見ていると、決まってない家賃ばかりを参考にしてしまうことがあります。 だから僕は、募集価格だけではなく、どのくらいの期間掲載をされているのか、似た物件は何件あるのか、値下げされていないか、この辺りも見ます。 そして、地域の不動産屋さんにも、この辺りの小立てだったら、実際にいくらで決まりますか、と聞くことです。 現地にいる不動産屋さんの感覚というのは、非常に重要になってきます。 ここから、今日一番伝えたいお金の話です。例えば、ある家が月6万円ならすぐ決まりそう、でもせっかくだから6万5千円で募集したい、と思ったとします。 差額は5千円です。年間では5千円×12ヶ月なので、6万円になりますよね。 だから、それなら6万5千円で貸した方がいいじゃん、となります。 ただ、6万5千円で募集をして、1ヶ月空出になったらどうなるのか。 6万5千円×11ヶ月で71万5千円になりますね。 一方、6万円で最初から決まれば、6万円×12ヶ月で72万円になります。 実は、ほとんど同じなんです。むしろこのケースでは、6万円で12ヶ月入ってもらった方が、 家賃は5千円多くなります。 さらに、6万5千円にこだわって2ヶ月空いたら、 年間の家賃は6万5千円×10ヶ月で65万円、 6万円×12ヶ月なら72万円、差は7万円になります。 つまり、5千円高く貸したいと思っている間に、 年間収入は逆に損をしてしまうということがあるんです。 これが、家賃設定で僕がすごく気をつけているところになります。 大屋さんになると、どうしても月6万円、月6万5千円と月額だけで見てしまいます。 でも僕は、年間でいくら家賃が入るのかを見るようにしています。 例えば、6万5千円で10ヶ月入居。 年間65万円です。 一方、6万円で12ヶ月入居。年間で72万円。 こう見ると、6万円の方がいいことになります。 さらに、空室になっている間も、固定産税、場合によっては電気水道、草刈り、管理、こういったものは発生します。 そして、空室期間が長くなると、大屋側も不安になってきます。 やっぱり決まらないかなぁとか、もっとリフォームした方がいいかなぁとも、余計なお金を使いたくなってきてしまうんです。 だから、家賃設定というのは、高く取れるかどうかではなく、どの価格が一番早く安定して決まるのか ここを見ることが大切になってきます。 # 「家賃」より「条件」で決まることもある ここまで聞くと、じゃあ安く出せばいいんですね、と思うかもしれません。 でもそれも違います。 僕は最初から相場よりも大幅に安くする必要はないと思っています。 なぜなら、家賃というのは一度決まると入居者さんが住んでいる間は簡単には上げられません。 5000円安く貸したら年間6万円。 5年間住んでもらえれば30万円違ってきます。 だから安くすればいいわけでもない。 僕がやるのは、まず周辺の競合を見て、少し強気だけれどもこの条件だったら選ばれるというところからスタートすることです。 そして反応を見ます。 問い合わせがあるのか、ない件が入るのか、お気に入りに入っているのか、 不動産屋さんからどんな反応があるか、これを見ます。 ここも家賃を下げる前に見てほしいポイントなんですが、例えば募集して2週間 申し込みがない。ここで家賃が高いんだとすぐ値下げをする。 でも実は原因が家賃ではないことがあります。 まず問い合わせ自体がない。この場合、 家賃、トップ写真、募集条件、そのものの掲載状況 こういったところに問題がある可能性があります。 逆に問い合わせはたくさんある。ない件も入る。でも申し込みにならない。 この場合は現地に行った時に写真とのギャップがあって、 室内は匂ったり、清掃が行き届いてなかったり 近隣の環境が悪かったり、設備、こういった別の原因があるのかもしれません。 つまり決まらないイコール家賃が高いとは限らないんです。 これは空き家を何件も募集していく中で、僕自身かなり意識するようになりました。 そして小建ちんたいの場合は、家賃以外にも入居者さんが比較するポイントがあります。 それは例えばペット、そして駐車場の台数、 外国人が相談OKか、高齢者でも大丈夫か、DIYができるのか、こういった条件です。 例えば周辺にペット可能な子立てがほとんどない。でも犬を飼っているファミリーはいる。 そうすると家賃を5000円下げるよりペット可能にした方が決まりやすかったりします。 地方なら特に駐車場は大きな問題になります。 家賃が5000円安くても車が1台しか止められない。少し高くても車が2台止められる。 共働きの家庭なら2台止められる方を選ぶと思います。 だから競合を見るときは、家賃だけではなく、この物件は何で選ばれるのかまでを考えます。 そして最後に僕が一番もったいないなと思うのが、募集を始めて1ヶ月、2ヶ月と何もしないことです。 不動産さんに任せてそのうち決まるだろうと待ったり、これはかなりもったいないんですね。 僕は募集を始めたら反応を見ます。そして問い合わせの数を見ます。 ない件数、そして競合、 写真を変えたり条件を変えたり、場合によっては家賃を調整したりします。 こうやって募集も改善していくものだと思っています。 投資というと、家を買うところが一番難しそうに見えます。 でも買っただけではお金は生みません。 リフォームをして入居者さんが決まって、家賃が入って初めて資産になります。 だから最後の募集までちゃんとやり切る。ここがすごく大切です。 ということで今日は 家賃はどうやって決めればいいのかというテーマでお話をしました。 今日覚えて帰っていただきたいのは3つです。 まず1つ目が、家賃は自分が欲しい金額ではなく市場から考えるという点。 2つ目は月額家賃ではなく、空室期間まで含めた年間家賃で考えること。 そして3つ目が決まらない原因は本当に家賃なのかを確認することです。 5,000円高く貸せた。それだけ見ると成功に見えます。 でもそのために2ヶ月空室になったら年間では損しているかもしれません。 だから僕はいくらで貸したかより年間でいくら残ったかを見るようにしています。 これはこの放送のタイトルでもある 空き家とお金の話。まさにお金の部分ですね。 そして次回はせっかく家賃を決めたのに募集しても全然入居者が決まらない。 そんなときに僕は何をするのか。 家賃を下げる前に見るべきところ。 写真や募集状況、 不動産屋への営業、競合物件、そして問い合わせがない物件と、 内建が入るのに決まらない物件とでは打ち手が全く変わってきます。 このあたりをもう少し具体的にお話をしていきたいと思います。 それでは本日も素敵な1日をお過ごしください。 空き家とお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それでは今日もコメント返しの方をしていきたいと思います。 今日は第6回目ですね。 あーどいさん、はじめは外の環境、外部を確認することが大切という点で、 まずにですね、室内は直せても周辺環境とか立地は簡単に変えれないので、 最初に見るポイントとしてもとても大切だと思います。 物件を見ていく中で、自分なりに基準が少しずつ出てくると思いますので、 頑張っていきましょう。いつもコメントありがとうございます。 しゅうさん、変えられないところ、変えるのにお金がかかるところから確認をするという部分でコメントいただいてありがとうございます。 ここをですね、先に見るだけでも、後からこんなに費用がかかるとは、というような失敗をかなり減らせると思います。 見る順番をですね、決めておくと内景もどんどんと速くなっていくかと思いますので、参考にしていただけたらと思います。 それでは、いつもですね、コメントをくださる皆さん、ありがとうございます。 この放送ではですね、皆さんのコメントをもとにテーマなども増やしていきたいと思いますので、 ぜひお気軽にコメントいただけたらなと思います。 それでは本日もありがとうございました。