# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 自分が住みたい家の基準と入居者の基準が違う さて、今回のテーマは、空き家のリフォームどこまで直せばいいのか、というテーマでお話をしていきたいと思います。 前回は売り値300万円の空き家を、その金額で買う必要はありませんよ、というお話をしました。 家賃やリフォーム費用、そして消費費用まで含めて、自分が買える金額で逆算をする。 それが大事だという点ですね。では実際に物件を買って、その次にやってくるのがリフォームです。 ここで初心者の方ほど、せっかくなら綺麗にしたい、 キッチンも新品にしたい、お風呂も変えた方がいい、 壁も床も全部やり直した方がいいかな、なんていうことを考えたりします。 とても気持ちはわかるんですが、空き家としては、綺麗にすればするほど儲かるわけではありません。 むしろ直しすぎたことで、利回りを大きく落としてしまうこともあります。 今日は僕がどこまで直すのか、何を残すのか、 DIYをするのか、業者さんに頼むのか、この辺りについてお話をしていきたいと思います。 まず一番大切なのは、自分が住みたい家を作らないことなんです。 これかなり大切です。 自分だったら新しいキッチンが欲しいとか、お風呂も新品がいい、床もオシャレにしたい、 壁紙も全部変えたいとなるかもしれません。 でもその家を借りる人がそこまで求めているとは限りません。 例えば地方で家賃5万円の子立てを探している方が、 キッチンが最新式じゃないから借りませんとなるかというと、必ずしもそうではないんですね。 それよりも駐車場がしっかりとあるとか、部屋数があるとか、ペットが飼える、そして家賃が手ごろ、 職場が近い、こういった条件の方が大切なことも多かったりします。 つまり入居者さんが家賃5万円に何を求めているのか、ここを考える必要があります。 僕がリフォームする時も、僕ならこれが欲しい、ではなく、このエリアでこの家賃を払う人は何を求めているのかを基準に考えます。 ではどこまで直せばいいのか、僕は大きく分けて安全に関わるところ、生活に必要なところ、見た目、この3つに分けて考えます。 まず安全に関わるところ、雨漏りや床が抜けていたり、電気設備に問題があったり、給排水に大きな問題がある、 こういったところは当然優先して直します。 次に生活に必要なところですね、トイレ、お風呂、キッチン、給湯器、水が出る、 こういったところになります。これも入居者さんが普通に生活できる状態にする必要があります。 そして最後が見た目です。 壁紙や床、畳、襖、塗装、このあたりですね。 もちろんある程度きれいにした方がいいと思います。 でも全部を新品にする必要はありません。 例えばまだ使えるキッチンなのに古いからという理由で新品に交換したり、 これで30万円ぐらいかかったりします。 そしてトイレも新品に変えるのに20万円、洗面所新しく変えるのに10万円とすると、 これで合計60万円かかってしまいます。でも家賃は3000円しか上がらない。 そうなると60万円回収するのにかなり時間がかかります。 だから僕はリフォームをするとき、これを直すことで家賃がいくら上がるのか、 入居者が決まりやすくなるのかということを考えます。 どちらにも影響しないなら無理に直さない。これも通したと思います。 # リフォームは「使った金額」ではなく、「回収できるか」で考える リフォーム費用というのは、使った金額ではなくて、 回収できるかという点で考える必要があります。 例えば、家賃5万円の物件があったとします。 年間の家賃は60万円になりますよね。 ここに100万円追加でリフォームをするとなると、 この100万円を回収するには単純に考えてかなり時間がかかります。 もちろん100万円かけたことで、家賃が5万円から7万円になるとすると、 2万円家賃が上がるわけなので、年間で24万円。 そうすると、リターンとして24%になるので、 これはすごく良いリフォームだと思います。 でも、100万円をかけても、家賃5万円はそのまま。 入居者さんの反応もほとんど変わらない。 なら、その100万円というのは、 投資としては使い過ぎだったということになります。 空き家投資では、物件が安い分、 リフォーム費用の割合がすごく大きくなりがちです。 例えば、物件100万円で買って、 初費用が40万円、リフォーム費用が60万円。 これなら、総額で200万円になります。 でも、リフォームを200万円かけると、 総額で340万円になります。 同じ物件でも、投資効率が一気に変わるわけなんですね。 だから、空き家投資で大切なのは、 安く買うことだけではなくて、 安く貸せる状態にすることだと思っています。 そして、空き家投資を始めると、 DIYをした方がいいのかという話も出てきます。 僕も最初の頃は、DIYをした経験はあります。 以前お話しした40万円の物件では、 96時間くらい一体DIYをしました。 当時は、自分でやれば安く済むと思っていたんですね。 もちろん、DIYのメリットはあります。 材料費だけで済んだり、建物のことが分かったり、 業者さんの見積もりが分かるようになったりします。 自分で直せる範囲が広がる。 これはすごく大きいことです。 だから、最初の1件、2件で、 経験としてDIYをするというのは、 僕も全然アリだと思います。 ただし、ここでも忘れていけないのが、 自分の時間にもコストがあるということです。 例えば、業者さんなら1日の終わる仕事を 自分で5日かける。 その5日間で、次の物件を探せたかもしれませんね。 仕事ができたかもしれないし、 家族と過ごせたかもしれない。 なので、物件数を増やしていくほど、 僕は自分でやるべきことと、 任せることを分けていくようになりました。 # リフォームで一番怖いことは？ 例えば僕なら比較的DIYしやすいと思うのは、簡単な塗装だったりとか、清掃、残地物の整理とか、簡単な床の補修、こういったところですね。 一方で電気とかガスとか、給排水とか、屋根、構造に関わるような工事、こういったところは、資格や技術も必要になってくるので、基本的には専門業者さんにお任せします。 もちろんどこまでできるかは人それぞれです。でも、初心者の方ほど全部自分でやれば安くなると思わない方がいいです。 最近YouTubeでもDIY大江さんなんていうこともやっていますが、これ見ているのとやるのとでは全然違ったりします。 実際に僕もやってみて分かりましたが、慣れていない作業というのは時間もかかりますし、 あと材料を余計に買ったり、失敗してやり直したり、結果的に業者さんに頼んだ方が安かったということもあったりします。 だからDIYするかどうかよりも、お金だけではなくて時間も含めて判断する。これが大切になってきます。 そして僕がリフォームで一番怖いと思っているのは、直さなすぎることよりもやりすぎることなんですね。 もちろん住めない状態では貸してはいけません。安全性とか設備に問題があるなら直す必要があります。 でも、投資なのに自分のこだわりをどんどん入れてしまう。この壁がおしゃれだなとか、この照明がおしゃれだなとか、 せっかくだから新品にしようとか、こうやって5万円、10万円、20万円と増えていく。すると最初に考えていた利回りからどんどん離れていってしまいます。 これというのはリフォームをしている最中は意外と気づかなかったりするんですね。 一個一個ってこれぐらいならいいかと思ってしまいがちになるからです。 でも最後に合計してみたら100万円予算オーバーをしていたなんていうこともあります。 だから僕はリフォームを始める前に予算を決めます。そして絶対に直す、できれば直す、やらない、この3つに分けます。 これがおすすめです。 最後に僕がリフォームで意識しているのは、家賃を上げることだけが目的ではないということです。 例えば5万円で貸せる家を100万円をかけて直して5万5千円にする。 これだけ見ると5千円しか上がっていないと思います。 でもリフォームをしたことで3ヶ月空室になるはずだったものが1ヶ月で決まる。 これならかなり意味があります。 つまりリフォームは家賃を上げるだけではなくて、早く決める、長く住んでもらう、トラブルを減らす、こういった効果もあります。 だから何でもかんでも削ればいいというわけでもありません。 大切なのはそのお金を使うことで何が変わるのかこれを考えることです。 ということで今日は空き家のリフォームどこまで直せばいいのかというテーマでお話をしていきました。 今日覚えて帰っていただきたいのは3つです。 まず1つ目が自分が住みたい家ではなく、入居者さんが借りたい家を作るということです。 2つ目はリフォーム費用はかけた金額ではなく、回収できるかで考えるということ。 そして3つ目がDIYは無料ではない。 自分の時間もコストとして考えるということです。 空き家投資は安い物件を見つけることも大切ですが、その後リフォームで利益が大きく変わります。 100万円で買えた家でも300万をかけて直したらもう100万円の家ではありません。 だから買えないと同じくらいどう直すかが大切なんです。 次回は今回の話にもつながる家賃ってどうやって決めればいいのかというテーマでお話をしてみたいと思います。 高く貸したいでも高すぎたら決まらない。 安くすれば決まるかもしれないでも毎月の収入は下がる。 では僕がどうやって家賃を決めているのか、周辺相場だけを見るのか、 競合物件は何を見るのか、そして5000円高く貸すよりも1ヶ月早く決めた方が得なこともある。 このあたりを具体的な数字も交えながらお話をしていきたいと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、華菅社長でした。 # コメント返し それでは今回もですね、コメント回収していこうと思うんですけれども、今回第5回目ですね、まずアードリさんですね。 家賃から逆算をして物件を探すこと、ネット掲載前の物件もあること、不動産屋との関係づくりまでですね、受け取っていただいてありがとうございます。 物件価格だけで判断せずに、いくらで貸せるのかという出口から考えることって非常に大切ですよね。 ネットに出る前の情報もあるので、地道にですね、不動産屋とのつながりつくっておくことが、いい物件に出会う近道だと思います。 周産、出口から逆算して判断する。まさに今回お伝えしたかったポイントですね。 安く買うからではなくて、いくらで貸せるのか、誰が借りるのかまで考えてから買うだけで失敗する確率がかなり下げれると思います。 いつもですね、コメントいただいてありがとうございます。 またですね、聞いていただいている方はですね、お気軽にコメントいただければ、また別の配信でですね、コメント返しの方をさせていただいたり、 あるいはご質問いただいたりすれば、その回答もさせていただきますので、ぜひ気軽にコメントください。 それでは本日もありがとうございました。