# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 退去は見えないコストがある さて、今日のテーマは、「1年で退居する人と、5年住んでくれる人ではこんなに違う。」という話をしていこうと思います。 空き家投資を始めると、どうしても家賃はいくら取れると考えがちになります。 5万5千円より6万円、6万円より6万5千円。もちろん、家賃というのは大切です。 でも僕は、公家を続けていくほど、家賃5千円の差より、何年住んでもらえるかの方が大きいと感じます。 なぜなら、退居というのは、鍵を返してもらって終わりではないからなんですね。そこからお金も時間も結構動いたりします。 今日は、退居すると実際に何のお金が動くのか。1年退居と5年入居と比べるとどうなるのか。 長く住んでもらうために公家ができること。この3つでお話をしていこうと思います。 1つ目が、退居1回で動く見えないお金がどういうものがあるのか。 退居すると、まず家賃というのは止まります。これは分かりやすいと思います。 でも実際にそれだけではなくて、空室期間の家賃。例えば、家賃6万円の場合で貸し出していったとすると、 退居して次の入居者さんが決まるまで2ヶ月かかったとなると、それだけで12万円の家賃が入らないことになります。 ここというのは請求書が来るわけではないので、意外と見落としがちだったりするんですね。 本来入るはずだったら10年前が入ってこないとか立派なコストだと思います。 2つ目が現状回復と掃除ですね。次に部屋をもう一度貸せる状態にする。 クリーニングしたりとか、壁紙を貼り替えたり、畳や網戸、水扇、エアコン、入居期間や使われ方によって必要な内容というのは変わります。 もちろん貸主さんに負担してもらえるのと、親側で負担するものは分けて考える必要があります。 ただ親側で数万円、十数万円とかかるケースはあったりします。 次に入居者を決める費用です。 もう一度募集をする。写真を撮って仲介会社さんに募集をお願いする。 条件によっては広告料などがかかる。 問い合わせ対応や内見や契約、鍵の受け渡し、 親自身が直接お金を払わなくても人の時間がかなり動いているんですね。 だから僕は過去1回を入居者さんが1人変わっただけとは考えません。 小さなプロジェクトが1回発生したくらいに考えます。 # 家賃の高さだけで、判断しない では、1年の退去と5年の入居ではどれぐらい変わるのかというお話ですが、分かりやすく数字にしてみようと思います。 家賃6万円の戸建てだとすると、5年間住んでもらえた場合というのは、家賃6万円、年間で72万円、5年間なら単純計算で360万円になります。 もちろん、固定算税とか修繕費などはかかります。ただ途中で退去がなければ、債募書による空出や現状回復費の基本的な発生はしません。 かなり安定をしていると思います。これに対して毎年退去されたらどうなるのか。極端な例ですが、毎年退去したとすると、退去するたびに仮に1ヶ月空出、 それだけで5年間の中で数ヶ月の家賃が失われます。さらにそのたびに部分補修や募集契約が繰り返されることになります。 退去1回につき空出6万円、掃除や補修などで仮に8万円、募集に関わる費用などで6万円、合計で20万円程度が差し出るとします。 これが何回も発生していったら、家賃5000円高く貸したぐらいでは簡単に差が埋まったりしません。 高く貸すだけが収益の改善ではないと。ここが今日のポイントになります。 例えば6万5000円で貸して1年退去される、一方で月6万円だけれども5年住んでもらえる、どちらが儲かるか、これは家賃だけ見ていてもわかりません。 退去の回数とか空出期間とか現状回復とか募集費用とか、ここまで見て初めてわかります。 つまり収益を上げる方法は家賃を上げることだけではないということです。 退去を減らすことも立派な収益改善になるんです。 # 良い入居者さんを大切にする それでは、長く住んでもらうために公屋ができるポイントを3つお話ししていこうと思います。 もちろん転勤や結婚、家族構成の変化、家を買う、こういった対処は防げません。でも公屋側でできることがあります。 まず一つ目が、給湯器が壊れた、水が濡れた、エアコンが動かない。入居士さんからすると、毎日使うものです。 そこで来月確認しますが、ずっと続くと入居者の不満というのは溜まっていきますよね。すぐに直せないことはあります。でもすぐに返事をすることはできます。 明日業者さんに確認しますとか、金曜日に伺いますとか、次の予定を伝える、これだけでも違います。 そして二つ目が、待機留留というのは一つの大きな事件だけではなくて、小さな不満の積み重ねでもあると思っています。 連絡しても返事がないとか、毎回対応が遅いとか、一つ一つは小さいけれども、この家もういいかな、に繋がることがあります。 逆にちゃんと管理をされている、困った時に話が通じる、それだけでも住みやすさというのは変わります。 そして三つ目が、これが一番シンプルなんですけれども、家賃を毎月きちんと払ってくれる、家を丁寧に使ってくれる、近所とも問題がない。 こういう入居者さんというのは、公家さんにとって本当にありがたい存在です。 だから何か相談があった時には、できる範囲で考える。更新のタイミングでも理由なく大きく条件を変えない。 僕は入居者さんも一緒に物件を守ってくれる人だと思っています。 家賃5000円より5年住んでもらうことの方が大きいことがあります。 僕はこの空き家投資を始めた1件目の物件というのは、もう7年ほど経つんですけれども、その当時に住んでもらった方が今でも住んでくださっています。 そして家賃というのは更新の度に上げるというような公家さんも最近は増えていますが、僕の場合は長く住んでもらうというところで、家賃を途中で上げるということはやったことがないんですね。 家賃を例えば5000円高くしたとします。年間で6万円になります。5年間だったら30万円になりますね。 一見大きな金額と思えると思うんですが、ただその高い家賃にするというのが原因で退居されてしまったら、入居が決まるまでに3ヶ月余計にかかってしまったら、 そのために空室現状回復再募集となったら30万円くらい簡単に変わってきます。 だから僕は家賃設定をするときもマックスいくら取れるかだけでは考えません。 その家賃で長く住んでもらえるかどうか、入居者さんにとって納得ができる条件かどうか、そして良い入居者さんは利回り票には出てこないということですね。 不動産投資の資料には物件価格や家賃とか利回り、固定産税、いろんな数字が並んでくるかと思います。 でも入居者さんが5年住んでくれるという価値は最初の利回り票には出てきません。 実際に大屋さんをやってみるとここはすごく大きいと思います。空室にならない。募集しなくていい。清掃しなくていい。何度も現地に行かなくていい。 つまりお金だけではなくて自分の時間も守ってくれる。それも立派な実利だと思います。 さて今日のまとめとしては月6万円でも1年退居と5年入居ではこんなに違うというお話をしました。 今日も3つまとめると1つ目が退居1回には見えないコストがたくさんあるという点です。 2つ目が家賃の高さだけで収益を判断しないということです。そして3つ目が良い入居者さんを大切にするという観点です。 僕は空き家投資というのは安く買って安く直して安く貸すというようなことを考えているんですけれども、それだけで終わりではないという点も重要です。 良い物件を買う。良い状態にして直す。そして良い入居者さんに気持ちよく住んでもらう。 ここまでできると親さんも楽になります。そして入居者さんも安心して暮らせる。 長く続けるならこういうお互いにとって良い関係を増やしていくのが大事になっていきます。 それでは本日も素敵な1日をお過ごしください。 空き家とお金の話、和西社長でした。 # コメント返し さて、本日もコメント会社を応募していこうと思います。 前回のですね、雨漏りをしています。 親が最初にやるべきこと、というお話をしました。 トラブル時に向き合い方、とても勉強になりました。 緊急時ほど、つい感情で反応してしまいそうですが、 事実に基づいて行動を取ることが大切なんですね、ということで、 シュウさん、ありがとうございます。 まさにそうですね、トラブル時にこちらが早く対応しないといけないと。 思いがちなんですけれども、逆にこれ、自分たちが入居者の場合というのは、 管理会社は朝の9時から18時頃に閉まったりしています。 大屋さんになると、過剰に何かしないといけないと思いがちなんですけれども、 自分が入居者の時にも、管理会社というのはどういうような形で運用していたのか、 みたいなことを考えられると、より冷静になれるかなと思いますので、参考にしてみてください。 それでは、皆さんもよければコメントの方をお待ちしております。 それでは、聞いていただきありがとうございました。