# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 空日が埋まらない時の5つのポイント さて今回のテーマは、家賃を下げる前にやること、屈出が生まれない時にするべき5つのポイントというテーマでお話をしていこうと思います。 前回はですね、家賃は高ければいいわけではない。月5000円を高くすることにこだわって1ヶ月2ヶ月屈出になるぐらいなら、年間で見たらむしろ損していることもある。 そんな話をしていました。では実際に入居の募集を始めていく中で、問い合わせが来ない。 内券も入らない。そして内券は入るけれども申し込みにならない。こういった時にどうするのか。 初心者の方ほど家賃が高いから下げてみようとなりがちなんですが、僕はいきなり家賃は下げないんですね。 なぜなら決まらない理由、原因が、余賃とは限らないからということです。 今日は僕が屈出になった時に見るポイントを5つに分けてお話をしていきます。 # 家賃を下げる前にやることとは？！ まず、問い合わせがないのか、内見後に決まらないのかを分けることです。 これ、実は一番大切なんですが、空室が埋まらない、この一言だけでは原因というのは分かりません。 例えば、募集して2週間、問い合わせがゼロ。これは、そもそも物件が候補に入っていない可能性があったりします。 一方で、問い合わせは10件、内見も5件も入った、でも誰も申し込まない。 これは、物件を見つけてもらえてはいるんですけど、実際に現地を見た時に何かの問題があるということなんです。 この2つは、全く打ち手が違ってきます。 問い合わせがないのに、室内の壁紙を変えたり、そもそも見てもらえていないので意味がなかったりします。 逆に、内見がたくさん入っているのに、ネット広告の写真ばかり変えても、本当の問題は現地にあることなのかもしれません。 なので、最初にどこで止まっているのか、これを確認をします。 そして2つ目が、問い合わせがないのであれば写真を変えるということで、問い合わせが少ない時に、まず僕が見るのが写真ですね。 不動産の募集というのは、最初に見られるのはほぼ写真になってきます。 特に1枚目ですね。いわゆるトップ写真です。 ここが暗い、部屋が暗く見える、荷物が写っている、外観が分かりづらい、写真の枚数が少ない。 これだけで候補から外されることがあります。 実際の家は悪くないのに、写真が悪いだけで問い合わせが来ない。これはすごくもったいなかったりします。 僕は写真を撮る時も、できるだけ悪悪い時間に撮るようにしています。 午前中で晴れた日に撮るのがおすすめです。 部屋の隅から撮ったり、広さが伝わるようにしたり、駐車場があるならちゃんと写真を載せたり、庭があるならしっかりとアピールし、ペットが可能ならペットと住める家だと伝わるようにします。 つまり、物件の強みを写真で伝えることを意識する、という点です。 そして3つ目は、家賃より先に募集条件を変える、という点です。 次に見るのが募集条件です。 例えば、家賃6万円。でも、資金2ヶ月、礼金1ヶ月、保証会社必須、ペット付加、外国人は付加、高齢者も付加、こうなると入り口がかなり狭くなってきます。 もちろん、何でもOKにすればいい、という話ではありません。審査は必要になります。 ただ、空出が続いているのであれば、本当にこの条件が必要なのか、一度見直します。 例えば、ペット可能にする、とか、外国人の方でも相談可能にする、高齢者の方でもOKにする、所費を少し軽くする、こういった方が、家賃5,000円下げるより効果があることもあります。 僕自身も、こだて賃貸をやっていて、誰に貸すのか、という条件を少し変えるだけで、反応が変わることは何度も経験しています。 空出の対策というのは、家賃を下げることだけではないんです。 そして、4つ目が、不動産会社任せにしない、という点です。 これ、かなり大切なんですけれども、募集をお願いしている不動産屋さんとのやり取り、例えば、管理会社に募集をお願いした。 だから、あとは待っていれば決まるだろう。僕はこれをあまりお勧めしません。 なぜなら、不動産会社というのは、何百件、何千件と物件を扱っているからです。 その中で、自分の物件を優先的に紹介してもらえるとは限りません。 だから僕は、最近問い合わせはありましたか?とか、内件は何件入りました? お客さんから何か言われましたか? 同じ価格帯で何が競合になっていますか?と、定期的に確認をしていきます。 そして、場合によっては、周辺のこだて賃貸を扱っている別の不動産会社にも声をかけます。 ここが結構大事になってきます。 入居者さんを持っているのは、大屋さんではなく、現地の仲介会社さんであることが多いからです。 だから募集を出したら終わり、ではなく営業をする。これも駆使対策です。 そして5つ目は、内件が入るのに決まらない。 そうであれば、現地に原因があります。 問い合わせは来て、内件も入る、でも申し込みが入らない。このような場合ですね。 僕は現地をもう一度見ます。 例えば、室内に匂いがしないか、これ、実は写真ではわからない点です。 排水の匂いとか、カビ臭さとか、タバコやペット、こういったものは、現地に行った瞬間にわかります。 次に清掃ですね。 写真では綺麗に見えたけれども、実際に行ったら埃があったり、水回りが汚れていたり、窓が汚かったり、 こういうところも入居者、入居希望者の方は見ています。 そして明るさ、昼間などに部屋が暗かったり、照明が切れていたり、カーテンを閉めっぱなしにしていたり、 これだけでも印象が変わってきます。 あとは外ですね。庭に草が伸びきってしまっていたり、ゴミがあったり、郵便受けが汚かったり、玄関周りが荒れていたり、 内件というのは、家の中に入る前から始まっています。 つまり最初の30秒で印象が決まるくらいに思った方がいいということです。 そしてそれでも決まらないんだったら、初めて家賃を見直すという点です。 写真も問題がなくて、募集条件も悪くない。 不動産会社の方にも動いてもらっている。現地も綺麗。それでも嫌われない。 ここで初めて家賃を見直していきます。 例えば、周辺の子建てが5万5千円から6万円。自分の物件が6万5千円。 それなら少し高いかもしれません。 ここで6万3千円にする。6万2千円にする。6万円にすると、少しずつ調整をして反応を見ていきます。 僕はいきなり1万円を下げる必要はないと思っています。 なぜなら、家賃5千円を下げると年間では6万円です。10年なら60万円になります。 結構大きな金額になります。 だから、家賃を下げるときも、なんとなくではなく、数字を見て判断することが大切です。 例えば、募集して1ヶ月、問い合わせが0件。これはそもそも見られていない。 そして、価格や条件で候補から外されている可能性が高かったりします。 問い合わせが10件で、ない件が0件。これは写真は見られているけれども、詳細は見たらやめている。 家賃や場所、初期費用、条件、この辺りが原因なのかもしれません。 ない件が5件で、申し込みが0。これは現地に原因がある可能性が高いです。 このように、問い合わせの数、ない件、申し込み数を見ていくと、どこを改善すればいいのかが分かってきます。 僕は空数対策も感覚ではなく、数字で考えることが大事だと思っています。 # まとめ そして最後に、僕が一番伝えたいのがこれです。 募集というのは、一回出して終わりではないという点です。 写真を描いたり、条件を描いたり、不動産会社に聞いたり、 競合を見たり、現地を見たり、家賃を調整したり、これを繰り返していきます。 僕自身も募集をしてなかなか決まらない、 写真を描いてみたり、条件を調整してみたり、不動産会社と話したりします。 そうやって改善をしていくことが、逆に退去が出た後、 翌週には申し込みが入ることもあります。 同じ空き家でも募集の仕方一つで結果が大きく変わってきたりします。 不動産投資というと、どうしても安く買うところばかりを注目されます。 もちろん安く買うことは大切です。 でも買って、直して、貸して、家賃をいただく。 ここまでやって初めて投資が完成します。 だから入居者さんを決めるところまでが空き家投資、僕はそう思っています。 ということで、今日は家賃を下げる前にやること、 空室が埋まらない時の5つのポイントというテーマでお話をしました。 今日覚えて書いていただきたいのは3つです。 まず1つ目が問い合わせがないのか、ない言語に決まらないのかを分ける。 2つ目が家賃を下げる前に写真や条件、不動産会社、現地を見直すこと。 そして3つ目が募集も数字を見ながら改善するということです。 家賃を下げるのは一番簡単です。 でも一度下げた家賃はその入居者さんが住んでいる間簡単には戻せません。 だからこそまず本当に家賃が原因なのか、ここを考えてみてください。 そして次回は入居者さんというのはどうやって選べばいいのかというテーマでお話をしてみたいと思います。 会社員なら安心なのか、外国籍の方はどう見るのか、高齢者の方はどうなのか、保証会社はどこまで見てくれるのか。 そして空室を埋めたからといって誰でも入れていいわけではない。 このあたりを僕自身の経験も踏まえてお話をしていきたいと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それでは本日もコメント開始の方を していきたいと思います。 今回は第7回目の放送に コメントくださった皆さんですね。 アドエさん、売り出し価格イコール物件の 価格ではないというところですね。 欲しくなるとやっぱりどうしても自分の 都合のいい利益を探してしまうんですよね。 だからこそ買う前に数字と基準を 決めておくことが大切になってきますよね。 コメントありがとうございます。 真宏さん、家賃から逆算をする、 撤退ライフを決める。 ここは本当に大切になってきますね。 先に自分のルールを決めておけば 魅力的な物件が出てきた時も 勢いだけでは買わずに済みます。 買う基準と同じくらい買わない基準も 大切になってきますね。 コメントありがとうございます。 じゅんさん、コメントありがとうございます。 300万円の物件でもリフォームや契約、 登記など購入価格以外にも いろいろなお金がかかったりしますね。 逆にその費用まで最初から想定して 条件を決めていれば この金額なら買えると 判断ができるようになってきます。 空き家の世界を少しでも身近に 感じてもらえたら嬉しいです。 コメントありがとうございます。 そしてりゅういちさん、 コメントありがとうございます。 投資始めると売買をしたくなるということで、 これ僕も実際に売ろうと思ってた わけじゃないんですけれども 賃貸に出してたらこれを買いたいという方が来て、 実は売却したこともあります。 これはすごくプラスになったので、 またどこかのタイミングでお話ししようと思います。 コメントありがとうございます。 しゅうさん、買わないことも立派な 投資判断ということで、 まさに本当に物件というのは 星の数ほどある中で 自分がいい物件を買うこと以上に 危ない物件を買わないことの方が しゅうさんを守る上では大切だったり するかななんていうことを僕も思っております。 これからもう成功だけではなくて、 見送った物件や失敗も含めて リアルにお話ししていきたいと思います。 しゅうさん、コメントありがとうございます。 それでは本日も多くの方にコメントいただき、 とても励みになりますし、 今後お話をするテーマの参考にも させていただきたいと思いますので、 お気になった方はぜひお気軽に コメントいただけたらなと思います。 それでは本日も多くの方 聞いていただきましてありがとうございます。