# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 家賃収入は不労所得なのか？！ さて、今日のテーマは、家賃収入は本当に不労所得なのかというお話をしていきたいと思います。 前回は、空室を埋めてからといって、誰でも入居してもらえばいいというわけではないとお話をしていました。 入居審査では、家賃を継続して払えるのか、保証会社、誰が住むのか、入居理由は、緊急時の連絡先、こういったところを見るという話をしておりました。 では、無事に入居者さんが決まった後、家賃も入り始めて、ここからは何もしなくて、毎月お金が入ってくるのか、いわゆる不労所得になるのか、 今日は実際に公家さんをやってみてわかった、家賃収入のリアルについてお話をしていきたいと思います。 僕が最初に家賃が振り込まれた時は、かなり感動しました。 自分がその日に働かなくても、銀行口座に家賃がいつの間にか入っていた。 これはですね、会社員として給料をもらっていた時とは全く違う感覚でした。 なので、家賃収入というのは、確かに不労所得に近い部分はあるのかなというのもありますが、 ただ、実際に公家さんをやってみると、完全に何もしなくていいわけではありません。 例えば、給湯機からお湯が出ませんとか、トイレが流れません、雨漏りをしているかもしれません、エアコンが壊れました、 隣の家から苦情が来ました、このような連絡が来ることもあります。 そして、入居者さんが退居すれば、室内を確認して修繕をして、次の募集をして、また入居者さんを探す。 つまり、家賃が入る仕組みは作れますが、資産を維持する仕事は残る。これが実際のところです。 # 大家さんの仕事は突然やってくる 会社員時代の頃は、基本的には毎日決まった時間に働いてきました。 朝9時から夕方6時までというように、ある程度仕事の時間が決まっています。 でも、大屋さんの仕事というのは少し違います。 毎日やるわけではありません。 1ヶ月何もしないこともあります。でも突然水漏れがしていますと連絡がきます。 これが夜だったり休日だったりすることもあります。 つまり、大屋さんの仕事は仕事量は少なくても発生するタイミングが読めないという特徴もあります。 ここを最初に理解しておいた方がいいと思います。 何もしなくていいと思って始めると、想像と違ったとなります。 でも逆を言えば、毎日8時間働かなければ収入が入らないというものでもありません。 ここが家賃収入の面白いところです。 そして家賃収入を考える上で、絶対に忘れてはいけないのが修繕費です。 例えば家賃6万円、年間72万円だとすると、 年間72万円の収入だと思います。 でもその年に給湯器が壊れて15万円、エアコンが壊れて8万円、 水道の修理で3万円ということが起きるかもしれません。 古い家ならなおさらです。 だから家賃が入ったからといって全部使っていいわけではありません。 僕は家賃の一部は将来の修繕のためのお金くらいに考えています。 ここも表面利もありと実際に手元に残るお金が違う理由です。 ではこういった仕事を全部自分でやらないといけないのかというと、そうでもありません。 管理会社にお願いするという方法もあります。 例えば家賃の管理や入居者さんからの問い合わせ、 設備のトラブルや業者さんの手配、 退居時の対応、こういったことを管理会社さんに任せる。 もちろんその分管理費はかかります。 でも自分の時間を買っていると考えることもできます。 例えば毎月数千円の管理費を払うことで入居者さんからの電話を直接受けなくてよくなる。 業者さんを毎回探さなくてよくなる。 これなら十分価値のあるという人もいます。 逆に最初の一件くらいは自分で管理してみる。これは僕もアリだと思います。 なぜなら実際に入居者さんからどんな連絡が来るのか、 どんな設備が壊れるのか、何にいくらかかるのか、こういうことを経験できるからです。 そして空き家というのは実はアパートやマンションの1棟と比べて 管理をする手間が少なかったりします。 お庭の清掃だったり、それは入居者さんがやってくれたりします。 そしてアパートマンションのように教養部分の清掃ということもありません。 なので僕自身は 管理会社に任せることなく15棟は全て自分で管理をしていますし、今 コミュニティのメンバーさんの9割の方は自主管理を会社員をしながらされていたりもします。 これはどちらが良いとか悪いとかではなくて自分のライフスタイルに合わせて選んでいけばいいかと思います。 ただ、空き家投資だけではなく仕事を全般に得ることなんですが、僕は最初は自分でやってみることを大切にしています。 物件を探したり、内建をしたり、リフォームをしたり、入居者さんを募集したり、管理をする。 一度自分で経験をしてみると、どこに時間がかかるのか、どこが難しいのか 誰に任せればいいのかが分かるようになります。 物件が増えても全部自分でやり続けるということもできますし、逆に忙しいお仕事をしながら数件は大丈夫でも10件、20件、30件と増えてきた時には全部自分で対応していたら自由になるために始めた不動産で逆に忙しくなる。 これが避けるべきことだと思います。 なのである程度分かってきたら、これを仕組みにしたり、人に任せたり、管理会社を使う、業者さんとの関係を作る、こういったことも大切になってきます。 # まとめ 僕は最近不労所得という言葉より、自分がいなくても回る所得という考え方の方がしっくりきています。 完全に何もしない、これはなかなか難しいと思います。 でも自分が現場に行かなくて管理会社さんが対応してくれたり、業者さんが修理してくれたり、 家賃が自動に振り込まれたり、必要な時だけ自分が判断する、こういう状態は作れます。 これは会社員の働き方とはかなり違います。 自分が毎日8時間働かなくても資産が収入を生み続ける。 そして自分が使う時間を少しずつ減らしていく。 これが、 公家として目指すべきところです。 物件が増えてくると、 自分で全部作業することは少なくなってきます。 代わりに増えてくるのが判断する仕事です。 例えば給当金が壊れた、修理するのか、交換するのか、10万円かけて直す価値があるのか、 退去した時には家賃を上げるのか、そのまま募集するのか、どこまでリフォームをするのか、 そして入居申し込みが入った時にはこの人に貸して大丈夫なのか、 つまり、公家さんの仕事は物件が増えるほど作業から判断に変わっていく。 僕はこれが事業として空き家当初にある上ですごく大事な部分だと思っています。 そして最後に、僕が空き家を持って一番良かったと思うのは、 毎月家賃が入ることだけではありません。 家賃収入が増えてくると、自分が働かなければいけない金額が少しずつ減ってきます。 例えば毎月の生活費が30万円の場合、 家賃収入から5万円残る。そうすると自分で稼がなければいけないお金は25万円になります。 10万円残れば20万円になりますし、15万円なら15万円になります。 こうやって少しずつ働き方を選べるようになっていきます。 僕はここが一番大きいと思います。 会社を辞めなければいけないわけでもありませんし、仕事をしなくていいわけでもありません。 むしろ好きな仕事であればやればいいと思います。 でも嫌な仕事まで生活のためだけにやらなければいけない状態から少しずつ離れていく。 これが僕が空き家を持つ理由の一つです。 ということで今日は、家賃収入は本当に不労所得なのか、 親になって分かったリアルな仕事というテーマでお話をしてきました。 今日覚えて帰っていただきたいのは3つです。 1つ目は家賃収入は完全な不労所得ではないということです。 2つ目は最初は自分で経験をして徐々に仕組み化、外注化をしていく。 そして3つ目が目指すのは何もしないことではなくて、自分がいなくても回る仕組みを作ることです。 僕自身最終的に目指しているのも仕事をしなくていい状態ではなくて、 仕事をしてもいいし、しなくてもいい状態です。 空き家から毎月入るお金は、その選択肢を増やしてくれます。 次回は、親さんをやっているといつか必ず来る、 入居者さんが退居したらどうする、という話をしてみたいと思います。 退居したらすぐリフォームをするのか、家賃を買えるのか、 資金の生産どうするのか、どこまで現状回復をするのか、 そして退居は本当に悪いことなのか、 実は、退居したからこそ家賃を上げたり、物件を売ったり、次の選択肢ができることもあります。 このあたりは次回はお話ししていこうと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、華栗社長でした。 # コメント返し それでは本日もコメント返しの方していきたいとおもいます。今回第9回ですね、 家賃はどうやって決めればいい?のテーマのコメント返しになります。 アードイさん、家賃を決めるための切り口をしっかりと 整理して家賃設定を進めることが良いと理解できましたということでコメントありがとうございます。 そうですね、やっぱり家賃を決めるというのがしっかりと逆算をしていくことによって長期的にこの 空き家投資というのができると思いますので、ぜひ参考にしていただけたらなと思います。 続いてシュウさんですね。入居が決まらない期間の機械損失も織り込むことは確かに大事ですね。 ということでコメントありがとうございます。 本当にそうなんですね。空き家というのを買って入居者が決まらなければ 空き家を持っているだけになりますので、やはり早くですね入居者さんを決めるということが大事になってきます。 そのために自分が貸したい条件だけを突きつけていたとしても、その周辺相場や入居者さんの条件に合わなければただのコレクターになってしまいますので、しっかりと市場調査や入居者さんの希望するものを意識して 早く入居者さんをつけるということが重要になってくるかと思います。 ということでですね コメントの方をいただきましてありがとうございます。 こういったコメントをいただけると今後のテーマの参考にさせていただいたり、 あとはこのボイシーをやる励みにもなりますので、ぜひお気軽にコメントの方をしていただけたらと思います。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。