# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 誰でもいいは、後から後悔する さて今回のテーマは、空室を埋めたいからといって、誰でも入れてはいいというわけではない、という話をしていきたいと思います。 前回は、空室がなかなか埋まらない時に、すぐに家賃を下げるのではなくて、写真や募集条件、不動産会社への営業、現地の状況、こういったところをまず改善する、そんなお話をしました。 では今回は、問い合わせが来て、内勤をしてもらって、そしてこの家を借りたいんです、という申し込みが入った場合、 大家さんからすると、これは嬉しい瞬間になります。 空室期間が長ければ長いほど、やっと決まったとなります。 でもここで一つ注意点があります。 申し込みが入ったからといって、すぐ入居してもらえばいい、というわけではありません。 ここから入居審査があります。 今日は、僕が入居士さんを見る時に、何を考えているのか、 会社員なら安心なのか、外国人の方はどうか、高齢者の場合はどうか、保証会社はどこまで使うのか、この辺りについてお話をしていきたいと思います。 # 空室よりも、怖い「入居後のトラブル」 大谷さんを始めたばかりの頃は、空室というものが怖く思うと思います。 毎月、家賃が入らない、固定出産税はかかる、せっかくリフォームしたのに誰も済んでくれない。 すると、申し込みが入った瞬間に、この人で決めたいという気持ちが強くなると思います。 でも、僕は今、空室よりも入居後の大きなトラブルの方が怖いと思っています。 例えば、家賃の滞納があったり、近隣とトラブルになったり、契約と違う人数で済んだり、 無断で転退をしたり、室内を著しく痛めたり、連絡が取れなくなったり。 こうなると、家賃が入らないだけでは済みません。 対応する時間もかかります。精神的に負担にもなっていきます。 場合によっては、次の入居募集にも影響していきます。 だから、空室を1ヶ月早く埋めることより、安心して長く住んでもらえる人に入ってもらう。 僕はこっちの方が大切だと思います。 では、入居審査で何を見るのか。最初に見るのは当然ですが、家賃を継続して払えるのか、です。 金属先は金属年数、収入、雇用形態、家賃とのバランス、こういったところを確認します。 ただ、ここで覚えておきたいのが、会社員だから絶対に安心というわけではない点です。 大企業に勤めていても、家賃を対応する人はいます。 逆に個人事業主でも、しっかりと収入があり、長期的に安定して仕事をしている人もいます。 なので、肩書きだけでは判断しないということです。 その人がどんな仕事をしていて、どれくらいの収入があって、今回の家賃は無理がない金額なのか、総合的に見る、これが大切だと思っています。 そして、僕も確実に使っているのが保証会社です。 賃貸の場合、入居者さんが家賃を払えなくなったときに、一定条件の下で保証会社が家賃を保証してくれる仕組みがあります。 昔は、連帯保証人をお願いしますという契約も多かったんですけれども、今は保証会社を使うケースが多くなっています。 僕の場合も、基本的に保証会社の審査を通してもらいます。 なぜかというと、親さん個人だけでは、入居希望者さんの信用情報を十分に判断できないからなんですね。 金属先を書いてもらったり、年収を書いてもらったり、それだけでは分からないことがあります。 保証会社というのは、それぞれの審査基準で確認をします。 なので、親さんだけで判断するより、一つのフィルターが増える。これはかなり大きいと思っています。 ただ、ここも勘違いしちゃいけないのが、保証会社が通ったイコール絶対トラブルがない、ではないんです。 保証会社が主に見ているのは、家賃の支払い能力になります。 金輪トラブルを起こさない人なのか、物件を丁寧に使ってくれる人なのか、ここまで全て保証してくれるわけではありません。 だから、保証会社の審査と、親さん側の確認、両方が必要だと思っています。 そして、入居募集をしていると、外国籍の方から申し込みをいただくこともあります。 そして、高齢の方から申し込みをいただくこともあります。 ここで、僕が大切だと思っているのは、属性だけで判断しないことですね。 結構、親さんで多いのが、外国籍の方、そして高齢の方は断るということなんですが、 僕はそれだけで判断していなく、見るべきポイントとしては、 その人が実際に家賃を払えるかどうかという状況、これは変わりないんですね。 あとは、在留資格や就労、就学状況など、契約に必要な書類を確認できるのか。 日本語でのやりとりが難しい場合というのは、避けますが、緊急時に対応できるような人はいるのかどうか。 保障会社の審査を問うのか、そしてどういう目的で済むのか、何人で済むのか、 こういった契約や生活に直接関係することを確認します。 高齢の方でも同じです。年齢だけではなく、年金や収入、そして緊急連絡先、 必要に応じた見守りサービス、保障会社、こういった仕組みを使うことで、貸せる可能性は十分にあります。 僕はこの属性だからダメではなく、どうすれば安全に貸せるのかという観点で考えたりしています。 # 数字では見えない、確認するポイントとは？！ そして、意外と確認した方がいいと思うのが、なぜこの家を借りたいのかということです。 例えば転勤なのか、結婚なのか、子供が生まれて今の家が狭くなったのか、 ペットを飼いたいとか、職場の近くに引っ越したい、こういう理由なら自然ですし、長く住んでもらえる可能性が高くなります。 でも話を聞いている中で、少し辻褄が合わない、誰が住むのかわからない、申込名義と実際の入居者が違う、 契約の用途が曖昧、こういった場合は、僕は慎重になります。 不動産というのは、書類だけ見ているとわからないこともあります。 だから仲介会社さんから、どんな方でしたか、とか、どういう理由で探しているんですか、と聞くことも大切になってきます。 これは僕自身、何軒も賃貸をやってきて思うことなんですが、良い入居者さんに長く住んでもらえる物件というのは本当に楽になります。 毎月家賃を払ってくれて、近所とも問題なく生活をしてくれて、物件を大切に使ってくれます。 そして5年、7年と住んでいただける。そうすると、毎年のように募集する必要もなくなります。 退居後のリフォームも少なくなる可能性があります。 逆に短期で退居、また募集、また収税、また仲介、これを繰り返すと、想像以上にお金と手間がかかります。 つまり、空き家投資の利回りというのは、買い値や家賃だけで決まるわけではないんです。 誰にどれくらい長く住んでもらえるのか、ここでも大きく変わります。 入居審査というと、少し冷たい言葉に聞こえるかもしれません。 でも僕は、入居者さんを落とすための作業ではないと思っています。 公屋さんと入居者さん、双方が安心して契約するための確認です。 入居者さんにとっても、毎月無理なく家賃を払える家を選ぶことは大切です。 そして公屋さんにとっても、長く安心して住んでもらえる人を選ぶことは大切です。 最初に条件をしっかり確認しておけば、後からそんな話を聞いていないというトラブルも減らせます。 つまり、最初の確認が後々のトラブルを減らす。 これもアキア経営ではすごく大切な点です。 # まとめ 今日の話をまとめると、僕が入居申し込みで大きく確認するのは5つです。 まず1つ目が、家賃を継続して払えるかどうか、収入や仕事、家賃とのバランスを見ます。 2つ目が保証会社の審査、公屋だけでは判断しず、必ず保証会社に入るようにしましょう。 3つ目が、誰が何人住むのか、契約内容と実際の入居者を合わせることが大事です。 4つ目は、この家を借りる理由です。 入居理由をしっかりと確認することで、短期で退居する懸念はないのか、長期で住んでもらいやすい方なのかを判断します。 そして5つ目が、何かあった時に連絡が取れる体制があるかという点です。 緊急連絡先なので、ご両親や外国籍の方、高齢の方でも、しっかりと他に連絡がつながる方、そして近くに対応できるような方がいるかどうかというのも判断基準として言えておきます。 この契約を安心して続けられる人なのか、ここを見るようにしています。 ということで、本日は、空き家を埋めたいからといって、誰でも入れていいわけではないというテーマでお話をしました。 今日覚えて帰っていただきたいのは3つです。 1つ目が、空室よりも大きな入居トラブルの方が怖いという点です。 2つ目が、会社員、外国籍、高齢者などで属性だけで判断しないという点です。 そして3つ目が、保証会社だけに任せず、入居理由や生活の状況まで総合的に判断するという点です。 空室が続いていると、もう誰でもいいから入ってほしいという気持ちになることもあります。 でも、その人とはもしかしたら5年、10年と長い付き合いになるかもしれません。 だからこそ、申し込みが入った時こそ一度冷静になって、僕はこれを大切にします。 次回は、無事入居者さんが決まって、家賃が入り始めた後、 公家さんって実際にどんな仕事をしているのかという話をしてみたいと思います。 毎月家賃が入ると聞くと、何もしなくてもお金が入ってくるように見えます。 でも、設備が壊れたり、入居者さんから連絡が来たり、草が伸びたり、近隣からの相談が来たり、退居になったり、実際にはいろんなことが起きます。 公家さんの仕事はどこまで自分がやるべきなのか、管理会社に任せるべきなのか、 保証会社にはどこからお願いをするのか、そして本当に不労所得と言えるのか、この辺りをリアルにお話をしたいと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 秋矢とお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それでは今回もコメント返しの方をしていきたいと思います。 今回は第8回のコメント返しになります。 じゅんさん、コメントありがとうございます。 見るべき視点は複数ある。ただ、リフォームすればいいわけではない。 とても勉強になります。 ということで、そうなんですね。 空きやすい生というのは、きれいにすればするほどいいわけではなくて、 どこにお金をかけるか、逆にどこを直さなくてもいいのか、 この判断がすごく大切になってくるなと思っております。 参考になって嬉しいです。 さとちんさん、空き家の話面白いですね。他にはないチャンネルで魅力的です。 ということでありがとうございます。 他にはないチャンネルと言っていただけるのがとても嬉しいです。 空き家って不動産の話だけではなくて、お金やDIY、地域のことまでいろいろつながっているので、 これからも実体験を交えながらお話をしていきたいと思います。 しゅうさん、つい自分のこだわりであれもこれも直したくなる。 まさに落ち入っていました。ということで、しゅうさんありがとうございます。 これは本当にやっていると怒ったりやすかったりしますよね。 僕もせっかくだからここを直そうとやって、後から考える必要がなかったということが多くあります。 自分のこだわりと入居者さんが求めているものを分けて考えるというのが大切になってきますよね。 いつもコメントありがとうございます。 アードイさん、自分が住みたい家と入居者が求めている家とは違うということが理解できました。 ということでありがとうございます。 まさにそこですね。自分だったらこうしたい。ではなくて、この地域でこの家賃ならどんな人が借りるのかを考えていく。 これができるようになるとリフォームにかけるお金もかなり変わってくると思います。 いつもコメントありがとうございます。 今日も皆さんコメントいただいてとても嬉しく思います。 皆さんのコメントが励みにもなりますし、またこれからこんなテーマを話していこうという参考になりますので、 ぜひ聞いていただいた方はお気軽に一言でもいいのでコメントをくださると嬉しいです。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。