# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 250万円で買った空き家が700万円で買い手が見つかった！ さて今回のテーマは、250万円で買った空き家を700万円で売った話というテーマです。 前回、入居者さんが退居した時に、また買つのかリフォームをするのか売るのか、一度立ち止まって考える、そんな話をしました。 今日はその中でも、空き家はいつ売ればいいのかという話をしていきたいと思います。 僕自身の実体験を交えながら、前回少し紹介をしたリアルな事例も交えてお話ししていきます。 まず僕が過去に購入した空き家の中で250万円で購入した物件があります。 その物件は700万円で購入したいというような方がいらっしゃって、 実際に、 最終的には少し調整をして680万円で売却をしました。 単純な差額だけ見ると430万円になります。 もちろん実際にはですね購入した時の所費用とか リフォームの所費用とか、保有期間中の固定資産税、あとは売却時の仲介手数料などのお金がかかるわけなんですけれども、 それでも400万弱の利益が残りました。 僕にとってはですね、空き家というのは家賃をもらうだけではなくて、売却することで利益を確定することもできるんだ、 というような実感した物件でした。 実はですね僕自身は売却というのをそれほど積極的にやるタイプではないんですけれども、 売却の出口の相談をされることもたくさんあります。 ここでまあ思う方もいるかもしれないんですけれども、 家賃が入っているならずっと持っていた方がいいんじゃないのか、というような考え方ですね。 で僕自身もですね基本的にはその売却をしたもの以外は全て保有して家賃収入を もらっているというような形です。 で毎月の家賃が入ってくる場合であれば ローンがなければですね、その分キャッシュが残ります。 ただ不動産を何件か持つようになってくると 考え方も変わってくる人もいます。 ある物件を700万円で売れる。この700万円を持っていたら次に何ができるのか。 300万円のアケを2個買えるかもしれません。 250万円の物件を2件買ってリフォームまでできるかもしれません。 あるいは別の事業に投資をすることもできます。 つまり持ち続けることで入るお金と、売ることで手に入るお金を比較するという考え方になります。 不動産というのは持っているだけで安心感はあります。 毎月の家賃が入ったり土地も残ります。 なのでなかなか売りたくなくなるものなんです。 ただ投資として考えるなら、感情とは分けた方がいい というのがあります。 例えばその物件から年間の家賃が60万円入るとします。 でも今売れば700万円になる。では700万円をこのままその物件に置いておくのか、それとも700万円を別の投資に振り向けるのか。 ここを考えます。これは資金効率の話です。 投資というのは物件を持っていること自体が目的ではありません。 最終的には自分の資産や収入が増えること、そして自分の選択肢が増えること、これが目的なのです。 だから何と持っているかよりも、今持っている資産がちゃんと働いているかを見ていく必要があります。 # 売却のタイミングは？！ では、売却をどんな時に考えるといいのかという観点ですね。 例えば、かなり高く売れる時です。 買った時よりも大きく価格が上がっていたり、その売却域を使えば次の物件を買い増しできる資金に当てられたり、 こういう時には一度売却を考えるというのも一つの戦略になると思います。 次に、今後大きな修繕が予想される時です。 屋根とか外壁とか旧排水とか設備とか、これから100万、200万と修繕が必要になりそう。 だったらその前に売るという選択肢もあります。 そして、その物件を持っている意味が薄くなった時ですね。 例えば遠方で管理が大変だったり、家賃が低かったり、 資産価値がそこまで期待できなかったり、こういった物件を売ってより条件の良い 物件に入れ替える。これもアリだと思います。 逆に僕が持ち続けたいというのは、安定して家賃が入ったり、大きな修繕リスクが少なかったり、 今後も需要があったり、土地としての価値もある。そして何よりも、 売って得たお金より持っている方が得と判断できる物件です。 ここで売る時にも一つ注意点があります。 例えば250万円で買った物件が680万円で売れた。 430万円儲かったと考えたくなります。でも実際には違います。 購入時にも所費用がかかったり、リフォームにもお金がかかったりします。 売る時にも仲介手数料の費用がかかります。 さらには売却益によって税金についても考える必要があります。 だから僕は売却する時も、いくらで売れたかではなく、最終的にいくら残るのかを見るようにしています。 これは空き家を買う時と同じです。 300万円で物件を買った。ではなく、所費用にはリフォームを入れて、総額いくらかかったのか。 売る時も680万円で売れた。ではなく、全部差し引いていくら残ったのか。 これが本当の数字です。 ちなみに、この680万円で売却した物件の決済の時、実は僕は立ち会っていませんでした。 ちょうどインフルエンザになってしまって、妻に代わりに対応してもらったんですね。 そして決済が終わって、かなり大きなお金が動いたわけなんですね。 妻がそれを見て、不動産って本当にこういう金額が動くんだと感じたと思います。 僕自身も、家賃という毎月少しずつ入るお金だけではなくて、売却によって一気にまとまったお金が動く。 この経験はかなり印象的に残っています。 不動産というのは、家賃収入と売却域の両方がある。 ここが他の仕事とは少し違うところです。 僕は物件を売ることを、その物件との関係が終わることとはあまり考えていません。 むしろ次の投資のスタートだと思っています。 その以前売却した時も、そのお金を元でにして次の空き家を買い、 そしてまたその次の空き家を買う2件分に当てることができました。 一度売って現金にするということは、その瞬間にまた選択肢が増える。 これが大きなことだと思います。 # まとめ ただ、ここまで売る話をしてきましたが、何でも売ればいいというわけではありません。 例えば毎月6万円入ってくる。ほとんど手がかからない。 入居者さんも長く住んでくれている。収税のリスクも低い。 こういう物件なら無理に売る必要はありません。 むしろ持ち続けることで毎月お金を生んでくれます。 これも立派な選択です。大切なのは売るべき、持つべきと最初から決めつけることではない ことです。 その時点でどちらが自分の目的に合っているのか、これを考えることだと思っています。 ということで今日は250万円で買った空き家を680万円で売却をした話、というテーマでお話をしました。 今日覚えて帰っていただきたいのは3つです。 まず一つ目は空き家は家賃だけではなく売却でも利益を作れるという話です。 2つ目は持ち続ける収益と売って得られる資金を比較するという点。 そして3つ目が売り値ではなく最終的に手元にいくら残るのかを見るということです。 僕は空き家投資というのはただ家を増やすゲームではないと思っています。 買う、直す、貸す、持ち続ける、売る、そしてまた次に投資をする。 このお金の中でをどう作っていくのかがここが面白いところです。 だから15等を持っているという等数だけではなく、その15等が自分に何をもたらしているのか ここを見ていきたいと思っています。次回は今回の売却の話にもつながる 空き家投資って結局いくらあれば始められるのというお話をしてみたいと思います。 物件代だけを用意すればいいのか。 初費用40万円、リフォーム費用、修繕のお金、そして全部貯金を空き家に継ぎ込んでいいのか。 僕自身が初心者の方ならどれぐらいの現金を残して始めるのか このあたりを具体的にお話をしていきたいと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。空き家とお金の話、華児所長でした。 # 9/27,30日無料セミナーのお知らせ それでは最後にお知らせです。9月27日、30日にアキア投資セミナーを開催します。 アキア投資には興味あるけれども、何から始めていいかわからない。 大きな借金をせずに不動産を始めてみたい。 そんな方に向けて僕自身の実営を交えながら、物件の探し方や買い方、 収支の考え方まで具体的にお話をしていきたいと思います。 参加ご希望の方はプロフィール欄の詳細に載せていますので、そちらからお申し込みください。 9月27日、30日オンラインで無料で開催しますので、ぜひお待ちしております。 # コメント返し さて、今日もコメント返しの方をしていきたいと思います。 今回は第11回の入居選びの重要性のテーマでお話しした回ですね。 まず、里さん。分かりやすいです。 良い人に長く住んでもらいたいです。ということでありがとうございます。 本当にそうだと思います。 家賃が少し高く取れることよりも、良い入居者さんに長く住んでもらえることが、結果的に 大谷さんにとっても安定すると思いますし、 待機が少なければ現状回復や募集にかけられる費用も減るので、 長く住んでいただける環境を作ることがすごく大切なんじゃないかなと、僕も思います。 そして、じゅんさん。入居後のトラブル、急がば回れですね。 入居者選びがポイントなんですね。ということでありがとうございます。 まさに急がば回れ。 空室が長くなると、どうしても早く決めたい気持ちになると思いますが、そこで焦ってしまうと、 後から何年も大変になることもあります。 なので、1ヶ月の空室を怖がって何年ものトラブルを抱えない。 これは親としても覚えておきたい点だと思います。 そして、しゅうさん。一度入居されるとオーナー側の意思で待機させることは難しいですからね。 勉強になります。ということでありがとうございます。 ここはすごく大切なポイントだと思います。 一度契約をして入居をしていただくとですね、日本では この入居者の保護というのがとても強くなります。 親さんがやっぱりこの人に出て行ってほしいなぁと思ったからといって簡単にですね、 退居させることができなかったりするんですね。 だから契約する前の確認がものすごく重要になってくると思います。 入居してから考えるのではなくて、入居してもらう前にしっかりと確認する。 この瞬間を大切にしていきたいと僕も思っています。 佐藤さん、じゅんさん、しゅうさん、今回もコメントありがとうございました。 皆さんからいただいた感想は全部読ませてもらっています。 そしてこうやってここが印象に残ったというコメントをいただけると、僕自身も次にどんな話を深掘りすればいいのかが分かるので、すごく参考になります。 これからもぜひ気軽にコメントしてください。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。