# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # お知らせ さて、今回のテーマは、入居者さんが退居した これって悪いことというテーマでお話ししていこうと思うんですけれども、本題に入る前にご案内です。 Xでフォロワー3万人突破記念ということで、プレミアムセミナーを9月27日、30日の21時から開催することになりました。 借金なし奨学から始めるアキア再生×不動産投資ということで、無料でオンライン勉強会を開催します。 もしご興味ある方はですね、プロフィール欄の概要からご確認して参加申し込みしていただけたらと思います。 # いつかやってくる退去の考え方 それでは本日のテーマ、入居者さんが退居した、これって悪いこと、という話をしていきたいと思うんですけれども、 前回はですね、家賃収入は完全な不労所得ではない。 公屋さんには、修繕や入居対応、管理、そして判断する仕事がある。 ただ徐々に仕組み化をしていけば、自分がいなくても回る状態を作ることができる、そんな話をしてきました。 そして公屋さんをやっていると、いつか必ずやってくるのが退居です。 入居者さんから、来月末で退居します、という連絡が来たりします。 公屋さんからすると、一瞬、ああ、家賃が止まってしまうな、と思いがちになると思います。 僕もですね、最初の頃はそうでした。 でも何件も運用してきた今は、退居について少し違う考え方をするようになりました。 今回は、入居者さんが退居した時に、僕が何を考えているのか、 そして退居というのは本当に悪いことなのか、この辺りをお話ししていこうと思います。 まず最初に一番伝えておきたいのが、退居イコール失敗ではないということなんです。 賃貸物件なので、いつかは退居します。 転勤だったり、結婚だったり、離婚だったり、家族が増えたり、家を買ったり、仕事が変わったり、実家に戻ったり、理由というのは色々あります。 なので、どれだけ良い物件でも永遠に住んでもらえるわけではないということですね。 例えば、5年間しっかり家賃を払ってもらって住んでいただいた、そして転勤で退居する。 これは、公家さんにとってはむしろありがたい話なんです。 僕の場合は、利回り平均で30%で運用しているので、 5年もしたら、最初の初期投資というのは十分に回収ができて、収益を生んでくれているという状況になっているんですね。 そして、退居そのものではなくて、退居した後にどう動くのかということが大切になってきます。 退居の連絡が来た時点で、僕は次の募集について考え始めます。 退居してから考えるのではなくて、退居する前から考える。これが大事になってきます。 まず、今の家賃はいくらなのか、周辺相場はどう変わっているのか、同じようなこだてはいくらで募集されているのか、 そして、今の家賃のままでいいのか、ここを確認します。 例えば、5年前から月額5万円で貸していた。でも、今周辺を見てみると、似たこだてが6万円で募集されている。 だったら、次回の募集では5万円のままにする必要はないのかもしれません。 つまり、退居というのは、家賃を見直すタイミングでもあったりします。 # 実際に退去があった時にやること それでは実際に退去された後にやることですね。 まず室内を確認をします。そしてよく 初心者の方がやりがちなのが、次の人のために全部をきれいにしようといきなり工事を始めて しまうことですね。 僕はまず何を直す必要があるのかを 切り分けて考えます。まだ使えるもの、そのままで問題ないもの、 清掃だけで生きるもの、部分補修で済むもの、交換が必要なもの、これを見ます。 例えば壁紙が一部だけ汚れているのであれば全部張り替えるのではなくて部分補修でも いいかもしれません。 設備も古いから全部交換ではなくて、普通に使えるものであればそのまま使う。 ここは以前のリフォームの回でもお話ししましたが、 自分が住みたい家ではなく次の入居者さんが借りたい状態にする。 これが大切になってきます。 退去すると修繕が必要になることもあります。 ただ僕はここで2つに分けて考えます。まず元の状態に戻すために必要な修繕、 そして次の入居募集を有利にするための追加投資です。 例えば壊れた設備を直す。これは必要です。 でもせっかくだったらキッチンを新品にしようとか、これは追加投資になります。 追加で30万円40万円かける。その結果家賃が5000円上がる。 あるいは入居がすぐ決まる。それならもしかしたらやる意味があるのかもしれません。 でも30万40万円かけても家賃も変わらないし、入居スピードも変わらない。 それならその30万円40万円は使わない方がいいと思います。 退去するとついこの際だから全部やってしまおうとなりがちになってしまいますが、修繕と投資を分ける。 これだけでもかなり無駄遣いを減らせます。 そしてもう一つ退去した時に僕が考えるのは、この物件をまだ持ち続けるのかということです。 入居中のこだてというのは基本的に投資家さん向けの売却になります。 いわゆるオーナーチェンジになりますね。 でも退去して空室になった時というのは自分で住みたい人にも売れる可能性が出てきます。 つまり売れる相手が増えるということです。 これは大きなことになります。 例えば投資家さんなら利回りから価格を逆算して考えます。 でも自分で住む人なら住宅としての価値で判断するかもしれません。 場合によっては入居中に売るよりも 空室になった時に売った方が高く売れることもあります。 実際に僕の事例であったのが 入居募集をしていたらこの物件をマイホームとして買いたいというような方がいらっしゃいました。 僕はその物件を250万円で購入したんですが、そのマイホームで購入したいという方の希望価格は700万円でした。 そしてその物件というのは売却をしたわけなんですけれども、こういった事例もあったりします。 なので僕は退居した時に必ずそのまま再募集をするのか、売却をするのか、リフォームしてから売るのか 一度考えたりします。なんとなく公家だからまた貸す、ではなくその時点で一番いい選択肢を考える、これが大事になってきます。 そして退居後一番もったいないのは何も決めずに開けておくことです。 退居されてとりあえず様子を見る、リフォーム業者さんの連絡を待つ、募集条件も決まっていない、写真も撮っていない、気づいたら1ヶ月、2ヶ月 こうなるとその間の家賃はゼロです。例えば家賃6万円なら1ヶ月空くだけで6万円の機会損失になります。 2ヶ月なら12万円、3ヶ月なら18万円です。 だから僕は退居連絡が来た段階から次の募集条件を考えます。 退居したらなるべく早く室内を確認をして、修繕内容を決めて、写真を撮って募集を始める、というように次の家賃が入るまでの時間を極力短くする、ここを意識する必要があります。 # まとめ そして退去というのは必ずしも悪いことばかりではありません。 例えば5年前に貸していた時にはペット付加で貸し出していたものを 最近このエリアではペット可能なこだてが少ない。 そこで今回からはペットを可能にする。あるいは駐車場を1台から2台に増やせる。 エアコンを1台追加する。宅配ボックスをつける。 そうやって少し手を入れることで物件の商品力を上げることもできます。 つまり退去というのは物件をアップデートするチャンスでもあるんです。 入居中というのはなかなか大きな工事はできません。 でもクイズになった瞬間なら一気にやれたりします。 だからただ元に戻すのではなくて次はどうすればもっと選ばれる家になるのか ということを考えたりします。 これも親さんの大事な仕事だと思います。 ここまで退去にはメリットもあるという話をしました。 ただしもちろん一番いいのは良い入居者さんに長く住んでもらうことです。 なぜなら退去すると先ほどの修繕費、清掃費、募集費、 空出期間、いろんなお金がかかるからです。 5年住んでくれる人と毎年入れ替わる物件、同じ家賃でも手元に残るお金は全然変わってきます。 だから空き家投資の利回りを見る時も単純な家賃だけではなくて入居期間まで考える、 これが結構重要になってきます。 良い入居者さんに気持ちよく長く住んでもらえる、これが親さんにとっても入居者さんにとっても一番いい状態だと思います。 僕の一番最初に購入した物件も未だにその時に住んでくださった方がずっと住んでくれています。 ということで今日は入居者さんが退去したこれって悪いことというテーマでお話をしました。 今日覚えて帰っていただきたいのは3つです。 1つ目が退去イコール失敗ではないというところ。 2つ目は退去したら家賃や修繕、募集条件を一度見直す。 そして3つ目が再募集だけではなくて売却を含めて一番いい選択肢を考えるということです。 退去した時に家賃が止まるとだけ考えるとマイナスに感じます。 でも親さんにとって家賃を見直せる、物件を直せる、条件を変えられる、 売却もできる、次の戦略を考えられるタイミングでもあったりします。 なので退去を怖がりすぎる必要はありません。 むしろ退去した時にどう動くか、ここで親さんとして差が出ると思っています。 次回は今回も少し触れた 空き家はいつ売ればいいのかという話をしてみたいと思います。 ずっと家賃をもらった方がいいのか、値上がりしたら売った方がいいのか、 入居中に売るのか、空室で売るのか、僕自身も空き家を売却して利益を出した経験が今日あるとお話ししてきました。 そして売って初めてわかったこともあります。 なので次回は持ち続けるか売るか、 公家の出口戦略についてお話をしていきたいと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、華日所長でした。 # コメント返し それでは今回もコメント開始の方していきたいと思います。 第10回の空室が埋まらない時の5つのポイントということで 衆参、いきなり賃料を下げるのではなく、反響分析して 見せ方や条件から 調整することが大事なんですね。とても勉強になりました。ということでコメントありがとうございます。 そうなんですよね。やはり家賃を下げるというのは最終手段だと思っていまして 実際に家賃って一度下げてしまうと そこに住んでもらった方が住み続けている間っていうのはなかなか上げることができません。 法的には 公家さん、そして入居者さんが合意がないと勝手には家賃って上げれないことになっているんですね。 しかもこういったですね 蓄フルの子建ての貸し屋というのはなかなか家賃を上げるのが大変だと思います。 なので最初にしっかりと家賃設定をして、それでも入居者さんがなかなかつかないという時には 他にできることがないのかを考えてその施策をやってみるというのが重要になってくると思います。 ということでコメントくださってありがとうございます。 そしてぜひお聞きになった方はコメントくださると今後のテーマの参考や励みになりますので お気軽にコメントしていただけたらなと思います。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。