# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 触れる前に現状を残す さて今回のテーマは、空き家を買った後に実際に何をしていくのかというテーマでお話ししておこうと思うんですけれども、 空き家を購入する、空き家投資を始めるという方がですね、 空き家を取得してから批判審するという方も少なからずいらっしゃいます。 なので今回は、鍵を受け取ってから、そこからが本当はスタート。 そしてこのスタートダッシュをいかに切るのかということが大事だと思っているので、 この辺りを含めてお話ししていきたいと思います。 まず一つ目のテーマとして、最初に現状を全部残すということ。 そして二つ目に、やめるもの、動かすものを推理するということ。 そして三つ目に、72時間以内に次の人を動かす。 この三つでお話をしていこうと思います。 まず一つ目ですね、最初に現状を全部残すということです。 鍵をもらったらですね、いきなりリフォームとかDIYとか、 そういったことは絶対に始めないでください。 なぜなら、現状を残すということが重要だからです。 写真、動画をとにかく撮っていくという点ですね。 室内、外観、屋根、床、壁、天井、水回り、分電器、分電盤、 給湯器、メーター、暫置物、そして庭や駐車場です。 できるだけ全部撮っていきます。 これが後々役に立つことがあるからです。 例えば、ここって最初から割れていたっけ?とか、 この配管どこに繋がっていたんだっけ? この部屋って工事前どんな状態だったのか。 こういったことを現場を離れてからわからなくなることって結構あったりします。 だから僕はですね、迷ったら撮るくらいでいいと思います。 そして数字も残すという点です。 写真だけではなくて、数字も残します。 電気メーターとか水道メーター、可能ならガス。 そして部屋の寸法、窓のサイズ、設備や型番、こういうものですね。 カーテンを買ったりですね、エアコンを選んだり、給湯器を交換したり、床材を発注したり、 このために現地に行って測るというのは非常にもったいないことなんですね。 最初に測っておけば、実際にご自宅に戻ってからも発注ができたりします。 そして3つ目がですね、匂いも記憶するということで、これは写真には残せないんですけれども、 匂いもかなり気にした方がいいかなと思います。 それはですね、カビ臭いとか下水臭いとか、煙草とかペットとかですね、湿気とか、 あと押入れが匂うとかですね、こういうものです。 なぜかというと、掃除をして壁紙を張り替えて、見た目がきれいになっても匂いが残ると入居者さんというのはかなり気になります。 だから最初に、どこから匂っているのかまで確認をします。 見た目よりですね、こういったことが重要だったりします。 # 見た目より先に、悪化するものを止める 次にですねやっていくのが 空き家というのは買った瞬間に全部を直す必要はないんですね 先にこれ以上悪くしないということをやります 例えば水漏れとか雨漏りとかそういったものがある場合は 蛇口からポトポト垂れてたりとかトイレから垂れてしまっていたり屋根から雨が入ってきたり窓が割れていたりする こういったことは後回しにするとですね被害が広がってしまいます 内装の壁紙だったりとか床を張り替えたりとかこういったことよりもですね 水が入ってきたら下地まで傷んでしまってしまいます だからこそ広がるような具合から止めていくこれが先決になってきます そしてライフラインを確認することですね 電気とか水道とか必要ならガスとかこういったものを確認します ブレーカーは上がっているか水は出るかトイレは流れるか 給湯器は動くか照明はつくかここを確認するとリフォームの優先順位が見えてきます 見た目は古いけれども設備が全部使える だったら意外に安く仕上げられるかもしれません 逆に家は綺麗なのに給配水がダメこういったこともあったりします そして防犯面ですね 空き家になっている家というのは鍵が何本あるかわからないこともあったりします 前の入居者とか親族とか管理していた人とか業者さんとかですね なので必要なら鍵交換を早めに考えます そして窓が閉まっているかとか買って口が閉まっているかとか 郵便物が溜まっていないかとか草が伸びて完全に空き家に見えていないかとかですね こういったところを見ます なぜなら空き家というのは誰も管理していないような見える状態だと 空き所に入られたりとかする傾向もあったりします これ実際にですね僕の物件もあったりしましたし 最近流行っているのはですね給湯器などが盗まれたりしてしまうという点ですね これなぜかというとですね 給湯器というものは実際にですね 部品などで売ることができたりするのでそういったところで 窃盗の対象になったりとかします # 72時間以内にやること そして3つ目で僕が一番大事だと思っているのが、自分だけで抱え込まないことですね。 例えば工事が必要なら早く見てもらって、屋根とか電気とか水道とか床とか給湯器ですね。 自分で判断できないところであれば早めに業者さんに連絡をします。 これをとりあえず自分が自分で片付けてからとやっていると1週間2週間とかすぐ過ぎてしまいます。 業者さんも明日来られるとは限らないと思います。 そして自分でできる作業と並行して人の予定を先に抑える。これが大事になってきます。 さらに断地物があるような物件なら、先にどこへ捨てるのかを決めます。 自分で処分所に持っていくのか、一般廃棄物の業者さんに依頼するのか、売れるものがあるのか、 残すものがあるのか、これを決めずにとにかく外に全部出すと庭がゴミ置き場に変わってしまったりします。 なので片付けというのは動かす前に出口を決めておく。これがポイントになってきます。 そして僕はリフォームが全部終わってから、さて募集しようということをするのはもったいないなと思っているんですね。 なぜなら最初にですね、いつ募集できる状況にするのかを決めていきます。 例えば 鍵を受け取った3週間後に募集を開始する。 だったらそこから逆算して1週間目は片付け、2週間目は工事、3週間目は清掃写真撮影というように決められます。 不動産というのは放っておくといくらでも時間が経ってしまってきます。 もう少し綺麗にしようとか、ここも直そうとか、次来た時にやろうとか。 これをやっていると1ヶ月、2ヶ月すぐ経ってしまいます。 でも空室の間というのは家賃がゼロなんですね。 だから僕は完成度100%より稼ぐ状態まで早く持っていくということを意識しています。 最初の72時間で全部やる必要はないです。 ここを勘違いしないでほしいんですが、全部リフォームしましょうという話ではありません。 むしろ逆で全部の作業ではなく、全部の段取りをしていくということですね。 現状を把握して悪化するものを止めて、必要な人に連絡をして、 ゴミの出口を決めたり、募集開始日を決めたり、ここまでできれば後は順番に進めていきます。 空き家再生というのはDIYが上手い人が勝つわけではありません。 僕は段取りが早い人が強いと思っています。 それでは今日のまとめとしては、空き家を買った後、最初に何をするのかという話をしました。 3つにまとめると、まず 触れる前に現状を残すということですね。 写真とか動画とか寸法とか設備、さらには匂いまで確認をしておくという点です。 そして2つ目が見た目より先に悪化するものを止めるという点です。 雨漏りとか水漏りとかライフラインとか防犯、ここを優先していく形ですね。 そして3つ目は、72時間以内に次の人と次の日程を決めるということです。 業者さんや残地物の処分とか 募集開始日、自分一人では全部終わらせようとしないことです。 空き家投資というと、いくらで買って利回り何%だったというところが注目されますが、 実際の現場ではこういった地味な段取りが後々効いてきたりします。 買えた物件、いかに早く資産として働かせるのか。ここまでが空き家投資です。 次回は、少し角度を変えて、空き家を買って初めて分かった、 公屋になって初めて届く書類などについてもお話ししてみたいと思います。 固定資産税だけではなく、火災保険とか修繕とか、そして意外に落としがちな維持費とか、 買う前に見えにくい所有コストについてもお話ししていきたいと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家投金の八、和倫社長でした。 # 9/27,30日無料セミナーのお知らせ それでは最後にお知らせです。9月27日、30日にアキア投資セミナーを開催します。 アキア投資には興味あるけれども、何から始めていいかわからない。 大きな借金をせずに不動産を始めてみたい。 そんな方に向けて僕自身の実営を交えながら、物件の探し方や買い方、 収支の考え方まで具体的にお話をしていきたいと思います。 参加ご希望の方はプロフィール欄の詳細に載せていますので、そちらからお申し込みください。 9月27日、30日オンラインで無料で開催しますので、ぜひお待ちしております。 # コメント返し さて今日もコメント返しの方をさせていただきたいと思います。 今日は第14回目ですね250万円で買った空き家が700万円の買い手がついたというテーマでお話ししていたんですけれども まずアードリさん、投資がしっかりと機能していることが大事だと分かりましたということで、いつもありがとうございます。 本当にそうですね。不動産投資というのは毎月のキャッシュフロー、そして出口の売却など様々な要素があったりしますので、こういった一つ一つのことを機能していくということが 長期で不動産投資家としてやっていくことで重要になってくるかなと思っております。 まひろさん、環状分けていくら手元に残るのか、あとは新たな物件や投資先がすぐに見つかるのかを考えることはいろいろありそうですねということでコメントありがとうございます。 そうですね、売るか待ち続けるかというのは、いくら利益が出るかだけではなくて、売った後に手元にいくら残るのか、 そしてその資金を次にどう使えるのかまで考えていくことが非常に重要だと思います。 しゅうさん、1件が2件にすごいですね、売却の判断基準参考になりましたということでコメントありがとうございます。 1件を売ったお金で2件増やせるなら、家賃収入そのものを増やせる可能性もあったりすると思います。 ここではその利益が何年で回収する分と相当するのかみたいなことを考えながら、自分の手元資金と将来設計も含めて不動産投資としてやっていくといいのかなと思っております。 みなさんいつもコメントの方ありがとうございます。 ぜひ皆さん聞いていただいた方は一言でもコメントを残していただけると、ご自身のアウトプットすることで自分に身につくという点もあったりしますので、ご活用いただけたらと思います。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。