# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 空き家投資で必要なお金とは？ さて今回のテーマは、空き家投資結局いくらであれば始められるの?ということで話していきたいと思うんですけれども、これ一番よく聞かれる質問なんですね。 100万円あればできるんですか?300万円必要ですか?貯金全部使えば始められますか?ということで、空き家って100万円、50万円、場合によってはそれ以下で売っているものもあったりします。 なので100万円の家なら100万円あれば始められると思いがちなんですが、実際にはそうではないんですね。 今日は物件以外に何のお金が必要なのか、実際にどれぐらいの費用を用意しておけばいいのか、そして僕なら絶対やらないお金の使い方についてお話しようと思います。 まず最初にこれを覚えておいてほしいんですけれども、100万円の空き家を買うのに100万円では足りないというお話を先ほどしましたが、なぜなら不動産を買うと物件価格以外にもいろんなお金がかかってくるからです。 例えば中階手数料や陶器費用、紙包書紙の費用、火災保険や税金、その他所費用、特に低価格の空き家でも中階手数料だけで33万円かかるというようなケースが一般的です。 そこに紙包書紙の費用などが加わる。なので僕は空き家を買うとき、初費用は基本的に40万円、50万円くらいを計算するようにした方がいいとお伝えしています。 物件によっては、つまり100万円の家でも買った時点ですでに140万円前後、ここからがスタートになってくるのです。 そして空き家なので、多くの場合そのまま貸せる状態ではありません。例えば壁紙や畳、床、給湯器やトイレ、キッチン、そして外壁や屋根や残地物、草刈り、何かしら手を入れることになると思います。 仮に物件価格が100万円、初期費用が40万円、リフォーム費用が60万円だとしたら、総投資額というのは200万円ということになります。 つまり僕たちが見るべきなのは100万円で買えたではなく、貸せる状態にするまでに全部で200万円かかったという数値です。 ここを間違えると、利回りの計算も全部変わってきます。 例えば手元に250万円あるとします。そして100万円の空き家が見つかった。 物件価格が100万円、初期費用が40万円、リフォーム費用が60万円、合計200万円、これなら数字上買えます。そして50万円残ります。 僕はこのお金が残るということがすごく大切だと思っています。 なぜなら貸した次の日に 給湯器が壊れるかもしれないし、水漏れがするかもしれません。 そして入居所さんがすぐに決まらないかもしれない。 想定していなかった工事が必要になるかもしれない。 不動産では必ずと言っていいほど予想外のお金が出てきます。 そして年々火災保険料というのは上がっています。 もちろん5年で一括でお支払いする方もいれば年払いにする方もいます。 そして忘れた頃にやってくるのが不動産取得税という不動産を購入したことで税金がかかってきますので、この辺りも覚えておくべきポイントになります。 僕が初心者の方に一番伝えたいのは、全財産を物件に継ぎ込まないということです。 例えば貯金が300万円。 300万円の物件を現金で買った。残金ゼロ。これは僕だったら絶対にやりません。 なぜなら物件を買った瞬間に何があっても対応ができなくなるからです。 例えば30万円の修繕が発生した。でも現金がない。そうするとせっかく物件を持ったのに直せなかったり、そして貸せなかったり、 家賃も入らないとなります。 なので不動産を買うときには、買えるかどうかだけではなく、買った後も耐えられるかどうかを考えることが大切になってきます。 # 安心できる資金計画 では、いくら用意すればいいのか。これは物件によって全然変わってきます。 ただ、僕なら最低限でも物件価格プラス消費用40万50万、そしてリフォーム費用がかかる分、さらには予備費まで含めて考えます。 例えば100万円の物件の場合は、消費用が40万円50万円かかってきます。そしてリフォーム費用が60万円だったとすると、ここまでで200万円以上のお金がかかります。 そして何かあった時のために、さらに50万円ぐらいは余裕を見ておく。そうすると250万円、こんな考え方になってきます。 もう少し修繕が必要で、リフォーム費が100万円なら100万円足す消費用、そしてこのリフォーム費用がかかりますので、240万円50万円とかかってきます。 そこに予備費を加えると、最低でも300万円前後は必要になってくると思います。 つまり、空き家投資はいくらで始められますかと聞かれた時に、僕は物件価格だけでは答えられないと思っています。 もちろん、僕自身40万円で買った物件もあります。 そしてもっと安い物件も世の中にはあります。 仲介手数料がかからない物件もあったりします。 なので、絶対に300万円ないとできないという話ではありません。 50万円の物件を買って、ほとんど直さずに貸せるのであれば、もっと少ない資金で始められる可能性もあります。 ただ、初心者の方が50万円の家を探せば、50万円で不動産投資ができるんだと思ってしまうのは少し危険です。 最近では、0円で空き家を購入することができたということを間に受けている方も非常に多くいらっしゃいます。 でも、それは危険なシグナルでもあるのです。 なぜなら、安い物件ほど修繕が多いことがあるからです。 以前もお話ししましたが、安い物件イコール安全な物件ではないんです。 むしろなぜ安いのか、ここを見る必要があります。 # 借金は悪いことなのか？ そして、ここも僕自身考え方が変わったところです。 僕が空き家投資を始めた理由の一つは、大きな借金をしたくなかったからなんですね。 なので最初は現金で買える範囲でやっていました。 これは今でもすごく良かったと思います。小さく始めて、大屋さんを経験して、家賃が入ることを経験する。 失敗しても致命傷にはなりにくい。 ただ今は借金をしないこと自体を目的にはしていません。 融資を使った方が手元に現金を残せることもあります。 例えば全財産が500万円。500万円全部を使って物件を買うよりも融資を使って手元に300万円残しておく。 その方が経営として安全な場合もあります。 つまり大事なのは借金があるかないかではなく、自分がどれくらいのリスクを取っていけるのかを理解していることだと思っています。 不動産を何年かやっていると現金の大切さを感じます。 例えばすごく良い物件が出た場合、 手元にお金がない。 買えない。あるいは急な修繕が出た。でも現金がない。対応ができない。逆に現金に余裕があれば良い物件が出た時にすぐに動けたり、急なトラブルにも対応ができたりします。 つまり現金を持っていること自体が投資のチャンスを増やすことでもあるんです。 だから僕は、いくらまで買えるかではなく、買った後いくら残るのかをすごく大切にしています。 そして最後に初心者の方にはもう一つ考えてほしいことがあります。 それはいくらまで投資をできるかではなく、いくらなら失っても生活に影響しないかです。 例えば貯金500万円で全部使えば500万円の投資ができます。 でももし想定外のことが起きて100万円追加で必要になったら、 生活費は、家族のお金は、仕事が一時的にできなくなったら、ここまで考える不動産投資というのは、 うまくいった時の数字ばかり見せられがちです。 でも、投資で大事なのは、うまくいかなかった時にも生き残れることです。 最初から大きく勝つ必要はありません。まずは小さく始めて経験をしていくこと、 そしてまた次の物件へ行き、僕はこのやり方で空き家を増やしてきました。 ということで、今日は空き家投資、結局いくらあれば始められるというテーマでお話をしました。 今日覚えて帰っていただきたいのは3つです。 1つ目が、物件価格だけで考えない、 消費用とリフォーム費用まで含めること。 2つ目が、全財産を使わずに買った後にも現金を残すこと。 そして3つ目が、いくら投資ができるかより、いくらまでリスクが取れるかを考えることです。 例えば100万円の物件なら100万円用意すればいい、ではありません。 100万円、消費用が40万円、50万円、リフォーム費用が60万円、さらに予備費、そう考えると250万円以上のお金が必要になってきます。 逆に安く買えて、ほとんど直さなくていいなら、もっと少ない資金で始められる。 つまり、空き家投資は いくらあればできるのではなく、その物件の総投資額と自分の余力を見ること、これが答えだと思っています。 次回はお金の話をもう少し深掘りをして、利回り30%というのは本当にすごいのかという話をしてみたいと思います。 僕自身、空き家を平均すると高い利回りで運用しています。 今、平均値で実利回りで30%になっています。 これは、3年ちょっとで自分が最初に投資したお金が回収ができるという内容です。 ただし、これで全てが完結するかというと、そうではありません。 この3年のうちに、もしかしたら修繕が必要になることもあります。 そして、対応などで自分の時間が取られることもあります。 こういったことを入れたら、本当の利回りはどうなるのか。 次回は、小利回りという言葉に騙されないためのお金の話をしていきたいと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。空き家とお金の話、華栗所長でした。 # まとめ ただ、ここまで売る話をしてきましたが、何でも売ればいいというわけではありません。 例えば毎月6万円入ってくる。ほとんど手がかからない。 入居者さんも長く住んでくれている。収税のリスクも低い。 こういう物件なら無理に売る必要はありません。 むしろ持ち続けることで毎月お金を生んでくれます。 これも立派な選択です。大切なのは売るべき、持つべきと最初から決めつけることではない ことです。 その時点でどちらが自分の目的に合っているのか、これを考えることだと思っています。 ということで今日は250万円で買った空き家を680万円で売却をした話、というテーマでお話をしました。 今日覚えて帰っていただきたいのは3つです。 まず一つ目は空き家は家賃だけではなく売却でも利益を作れるという話です。 2つ目は持ち続ける収益と売って得られる資金を比較するという点。 そして3つ目が売り値ではなく最終的に手元にいくら残るのかを見るということです。 僕は空き家投資というのはただ家を増やすゲームではないと思っています。 買う、直す、貸す、持ち続ける、売る、そしてまた次に投資をする。 このお金の中でをどう作っていくのかがここが面白いところです。 だから15等を持っているという等数だけではなく、その15等が自分に何をもたらしているのか ここを見ていきたいと思っています。次回は今回の売却の話にもつながる 空き家投資って結局いくらあれば始められるのというお話をしてみたいと思います。 物件代だけを用意すればいいのか。 初費用40万円、リフォーム費用、修繕のお金、そして全部貯金を空き家に継ぎ込んでいいのか。 僕自身が初心者の方ならどれぐらいの現金を残して始めるのか このあたりを具体的にお話をしていきたいと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。空き家とお金の話、華児所長でした。 # 9/27,30日無料セミナーのお知らせ それでは最後にお知らせです。9月27日、30日にアキア投資セミナーを開催します。 アキア投資には興味あるけれども、何から始めていいかわからない。 大きな借金をせずに不動産を始めてみたい。 そんな方に向けて僕自身の実営を交えながら、物件の探し方や買い方、 収支の考え方まで具体的にお話をしていきたいと思います。 参加ご希望の方はプロフィール欄の詳細に載せていますので、そちらからお申し込みください。 9月27日、30日オンラインで無料で開催しますので、ぜひお待ちしております。 # コメント返し さて、今日もコメント返しの方をしていきたいと思います。今日は第12回目のコメント返しになるんですけれども、まずアードイさんですね。 いつもありがとうございます。自分がいなくても回る仕組みを作るという考え方はとても良いと思いました。 作業は任せて、私は判断することが仕事になるようになりたいということで、ありがとうございます。 まさに僕もここを目指していて、大屋さんというのは全部が自分でやろうと思えば、草刈りもできるし、掃除もできるし、 入居者さんとのやりとりにもできたりすると思うんですね。 ただそれを全部自分でやってしまうと、物件が増えれば増えるほど自分の時間がなくなっていくので、 なので自分でしかできない判断は自分でする。 その作業はできるだけ任せていくというようなことで、よく賃貸経営と言われるんですけれども、まさに経営者になると思いますので、 最初から完全な不労所得ではないんですけれども、少しずつ仕組みを作ることで不労所得に近づけていく考え方が大事だと思います。 そしてりゅういちさん、家賃を得るためにいろいろと苦労があるので、不労所得にするには組織化しないと難しいでしょうねということでありがとうございます。 本当にそうですね。不動産投資というのは、家を買ったら毎月自動的に家賃が入ってくるみたいなイメージもあるんですけれども、 実際には退去があったりすることもありますし、修繕することもあります。 突然電話がかかってくることもあったりするので、 だから物件を増やしていくなら、人に任せたり管理会社を使ったり、仕組み化をするというところが必要になってくるんじゃないかなと思います。 僕自身もですね、まだまだそこは試行錯誤しているところもありますが、自分が動かなくても回る状態をどこまで作れるのか、 これからもですね、実体験をお話ししていこうと思っております。いつもありがとうございます。 そしてシューさん、ワニ社長と同じく、何もしなくていいというより、自由度の高さに空き家投資の魅力を感じました。 だからこそ意思決定能力を磨く必要があるなどと感じました。ということでありがとうございます。 本当にこれはすごく大切な考え方だと思います。僕も空き家投資の魅力って、何もしなくてもお金が入ってくること以上に、 自分で時間や働き方を選べることだと思っています。 会社員だったら、急に仕事が入れば対応しないといけないこともあると思うんですけれども、 親業の場合というのは、誰かにお願いするとか、いつ対応するとか、自分で判断することもできたりすることも多いです。 その代わり、シューさんのおっしゃる通り、判断する力がすごく重要になってきます。 これは自分でやるのか、お金を払って任せるのか、今直すのか、後でいいのか。 こういった小さな意思決定の積み重ねが、最終的には収益にも自由度にもつながってくるのではないかなと思っています。 ぜひ一緒に意思決定力も磨いていきましょう。 ということで、コメントいただいた皆さん、ありがとうございました。 また、こういったコメントをいただけると励みにもなりますし、そして今後のトークのテーマにも参考になったりするので、 ぜひ聞かれた方は一言でもコメントいただけるとありがたいです。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。