# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 利回りの数字はどう見るのか？ さて、今回のテーマは、「利回り30%って本当にすごいの?」というお話をしていきたいと思います。 僕はこれまで、アケを平均すると高い利回りで運用しているという話をしてきました。 利回り30%と聞くと、3年ちょっとで元が取れるじゃんと思いがちだと思います。 僕もですね、利回りの数字はかなり最初見てきました。 でも何件もやっていくと、利回り30%だから良い物件とは限らないということが分かってきたんですね。 今日は、利回りの数字はどう見るのか、そして本当に手元に残るお金は違う、 僕が利回り以外で見る3つのポイントというテーマでお話をしていきたいと思います。 まず1つ目。利回りを見るときに大事なのは、何を分母にして計算しているかです。 例えば、180万円で買った家を65,000円で貸したとします。 家賃年間は78万円になります。 78万円を180万円で割ると、利回りは43%になります。 数字だけ見るとかなり高いですよね。 でも実際には180万だけでは貸せません。 リフォームに30万円、そして仲介手数料や司法書士の費用など、 初費用を40万円くらい見ます。 そうすると180万円に30万円と40万円を足して、総額が250万円になります。 78万円を250万円で割ると、利回りが31%になります。 同じ物件でも、物件の価格だけを見ると43%、 総投資額で見ると31%で全然違ってきます。 なので、この物件利回り40%ですと言われたときには、 何を含めて40%なのかと見ることが大事になってきます。 物件の価格だけなのか、それともリフォーム費用まで入っているのか、 初費用まで入っているのか、ここを知るか知らないかで全然変わってきます。 # 本当に手元に残るお金は違う 次に2つ目です。総投資額で利回り30%だったとしても、それが全部利益になるわけではありません。 例えば年間の家賃が78万円で、固定出産税、火災保険、管理費、設備の修繕、こういったお金が出てきます。 さらに退去があれば空出になります。 例えば2ヶ月空いたら6万5千円の家賃は10ヶ月分しか入りませんので、年間の家賃は65万円に下がってしまいます。 78万円入るはずだったものが65万円になるわけです。 さらには給透器が壊れた、エアコンが壊れた、水漏れがしたとなれば、その年は10万円、20万円と お金が出ていくこともあったりします。 つまり表面上の利回りと実際に手元に残る利回りは違うということです。 ここが大切になってきます。 不動産投資というのは1年だけを見るとすごく儲かった年もあります。 逆に修繕が重なってほとんど残らない年もあったりします。 だから僕は1年だけで見るのではなく、5年10年でどうなるのかを見るようにしています。 もちろん僕が1件目に買った物件というのはもう6年も経っているんですが、まだ一度もですね 貸し始めてから費用がかかったことはないという物件もあったりします。 なのでこれはケースバイケースなんですがしっかりとリスクも管理して予備を見ておくのが 重要になってくると思います。 # 利回り以外に見る3つのポイント それでは、僕は小売り回りなら何でも買うのか?ということで、これはもちろん違います。 今は、利回り以外に大きく3つ見るポイントがあります。 1つ目は賃貸需要です。 今の家賃が本当に続くのか?ここです。 例えば、今は月6万円で稼いでいたとしても、周辺の相場が4万円だったとしたら、今の入居者さんが退居したら利回りは大きく下がる可能性があります。 逆に、周辺も6万円前後で、こだての需要もある。次の人も同じぐらいで稼そう。それなら、今の利回りには再現性があります。 逆に、今の家賃相場が周辺の相場よりも安い場合というのは、今後、退居した時に家賃が上げて募集することができるかもしれません。 今の家賃ではなく、次の家賃を見る。これがポイントになってきます。 そして2つ目は修繕のリスクです。 今は利回りが30%だったとしても、来年屋根の工事で100万円、外壁100万円、水周りも交換となれば、数字は一気に変わります。 だから僕は、屋根や外壁、基礎や水周り、牛頭器、こういったここからお金がかかるところをまず見ます。 氷周りに見える理由が、建物がボロボロだから安いだけなら、ちょっと慎重になった方がいいかもしれません。 そして3つ目は出口戦略です。 最後にその物件はどうなるのかという点です。 皆さんによく聞かれるのが、この最終的に空き家というのはどうするんですかということなんですね。 よく考えるポイントとしては、最後に売れるのかどうかという点です。 例えば利回りが20%でも再建築ができなかったり、駐車場がなかったり、土地の需要も弱かったり、 そして最後は誰も買ってくれない。これだと出口で困る可能性があります。 逆に利回りが15%でも土地値がしっかりとあったり、 実住でも売れる。マイホームのことですね。マイホームでも売れる。 投資家さんにも売れる。出口で出口が複数ある。こういった物件なら、僕は安心して持ちやすいと思います。 つまり利回りというのは、 入り口の数字であって、出口まで見て初めて投資だと思います。 同じ30%でも中身は全然違ってきます。 例えば同じ利回り30%の物件が2つあったとします。 1つ目の物件は、駐車場が2台、賃貸需要があって大きな修繕はなく、 土地としても売れるような物件。 2つ目の物件というのは、駐車場がなくて、賃貸需要が弱い、 屋根も傷んでいる、売却もしにくい。同じ30%でも全然違ってくると思います。 なので僕は最初は利回りが高い物件を探すというよりかは、 リスクに対してリターンが合っている物件を探すという感覚の方がお勧めです。 ということで、今日は利回り30%で本当にすごいのという話をしてきました。 今日も3つにまとめていこうと思います。 1つ目が利回りを見るときには、何を含めて計算しているかを見るという点です。 物件代だけなのか、リフォーム費用も含まれているのか、 消費用まで入っているのか。そして2つ目が、 家賃イコール利益ではないという点です。空室があったり修繕が必要だったり、 そして固定資産税や保険、こういった隠れたコストまで見ることが大事になってきます。 そして最後に3つ目が、利回りだけでは買わないということです。 賃貸需要や修繕のリスク、出口、ここまで見て判断をすることが重要になってきます。 利回りが20%、30%、数字は確かに魅力的なのかもしれませんが、 小利回りには小利回りになる理由があります。 本当に価値、より安く買えたから高いのか、それとも何か大きなリスクがあるから安いのか、 ここを見極めることが大切になってきます。 次回は、利回り20%ならその空き家というのは買っていいのかという話をしていきます。 20%なら合格なのか、30%なら安心なのか、 僕が実際にどう判断しているのか、もう一段深掘りしてお話をしていこうと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、華日社長でした。 # 9/27,30日無料セミナーのお知らせ それでは最後にお知らせです。9月27日、30日にアキア投資セミナーを開催します。 アキア投資には興味あるけれども、何から始めていいかわからない。 大きな借金をせずに不動産を始めてみたい。 そんな方に向けて僕自身の実営を交えながら、物件の探し方や買い方、 収支の考え方まで具体的にお話をしていきたいと思います。 参加ご希望の方はプロフィール欄の詳細に載せていますので、そちらからお申し込みください。 9月27日、30日オンラインで無料で開催しますので、ぜひお待ちしております。 # コメント返し 今日もコメント返しの方をしていきたいと思います 今日は第13回の入居者が退居したこれって悪いことなのかというところですね まずマヒロさんワニさん売るという視点もあった方がいいですねということでコメントありがとうございます そうですね本当にあの出口というのはたくさんあればあるほどいいと思います 僕も積極的に売ろうとは思っていないんですけれども 最終的に売れるというような安心できるような場所でやるっていうのは大事になって くるんじゃないかなと思います そしてりゅういちさん今だと家賃を変更できるチャンスになるのかもしれませんねということで コメントありがとうございます まさにそうですね今やはり家賃がどんどん上がっている時代になっています で僕もですね退居した物件をまた再募集する時に5000円 家賃を上げさせてもらってそれでもすぐに入居者さんは入っていただいたりしましたので 長くやっている親さんにとってはですね非常に今チャンスになってくるんじゃないかなと思っております はいそしてじゅんさん視点を変えることは大事ですね 退居をあえてポジティブに捉えてみる視点勉強になりますということでコメントありがとうございます そうですねあの退居というのはやはりどこかのタイミングでは来ることになるんですね もちろんあの僕が一番最初に買った物件というのはもう6年経つんですけれども 未だにずっと 住んでいただいている物件もあったりしますとはいえ どこかのタイミングでやはり退居というのはあったりするのでそれをですねまぁ ネガティブに捉えるのではなくてポジティブに改善するという メンタルでいると親業もですね長く安心して続けられるかなと思います はいでは衆参ですね待機をネガティブに見ていましたが 本社長のように見直しの機会と捉えたら気持ちが楽になりました 定期的に近隣相場の変化を確認するなど 次の一手をイメージしておくと焦らずに済みそうですねということでコメントありがとうございます そうですねやはり退居のタイミングで新たに 家中をあげることもできる可能性もあります なのでネガティブに捉えるのではなくてうまくですね今後の親さんとしての 将来設計をしていくのかという点で考えると非常にいい機会なのかなと思います ということで本日も多くの方にコメントいただきましてありがとうございます このようにコメントいただけるととても励みにもなりますし今後のテーマの参考にもなりますので ぜひ聞いている方はですね コメント一言でもいいので入れていただけると嬉しいです それでは本日も聞いていただいてありがとうございました