# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # なぜ空き家になったのか？ さて今回のテーマは、空き家を買う前に売り主さんに必ず聞く3つの質問というテーマでお話をしていこうと思います。 空き家を買う時というのは、どうしても僕たちは屋根とか床とか水回りとか傾きとか、こういった目に見えるものを一生懸命見ると思うんですね。 もちろんそれも大事になってくるんですけれども、何年何十年とその家を知っている人、それが売り主さんになります。 実は建物を1時間内見するよりも、売り主さんに5分聞いた話の方が大事な情報だった、なんていうこともあったりします。 今日は、僕が空き家を買う時に聞いておきたいことを、 なぜ空き家になったのか、そして過去に何があった家なのか、この家で困っていたことは何なのか、 この3つに分けてお話をしていきたいと思います。 まず1つ目ですね。 僕ならなぜ空き家になったのかということを聞きます。 これはただの世間話ではなくてですね、 相続なのか退去なのか。例えば親御さんが亡くなってしまって、お子さんが相続をした。 でも子供は東京に住んでいて戻る予定がない。 だから売る。これは比較的わかりやすかったりします。 でも住んでいた人が出て行ったとなると話は変わります。 なぜ出て行ったのか。 転教、転勤なのか。 高齢で施設に入ったのか。 それともこの家で暮らしにくい理由があったのか。 ここで次に聞くことが変わります。 何年間空き家だったのかということを僕は必ず聞くようにしています。 3ヶ月空いている家と10年空いている家とでは同じ見た目でも全然違ってきます。 家というのは住まなくなると痛みやすいんですね。 換気がされてなかったり、水も流れてなかったり、湿気がこもったり、蛇口の水もなくなったり、 虫や動物が入ることもあります。 だから空き家になった理由と気感はセットで聞きます。 売り主さんがなぜ売ろうとしているのか。 これも結構大事になってくるんですね。 例えば固定産税だけ払っていて草刈りが大変、遠方などで管理ができない。 相続人で話がまとまった。こういう話であれば売り主さんが何に困っているかがわかります。 不動産の売買というのは値段だけではないんですね。 早く手放したかったり、残地物もそのままでいい人に買ってほしいとか、 近所に迷惑をかける前に整理したいとか、こういう希望がわかるとお互いの条件をすり合わせしやすくなったりします。 # 過去に何があった家なのか？ そして二つ目に聞くことですね。これは過去の修繕やトラブルです。 雨漏りをしたことがあるのか。 今は天井が綺麗だから雨漏りしたことがないとは限らないんですね。 昔雨漏りをして屋根を直したとか、 天井も張り替えたとか、こういうケースもあったりします。 むしろ過去に修理をしているなら、いつ、どこ、誰が、どんな工事をしたのか、 分かれば大きな情報になります。 工事の見積もりや写真が残っていたら、なお良いと思います。 そしてしろ割や水漏れですね。 これもよく聞く内容です。 昔浴室のところにしろ割が出た。 台所の配管が漏れて床を直した。こういった話は現地を見ただけではわからないことがあります。 僕自身、空き家をやってきて、 過去の不具合の履歴というのはかなり価値観、かなり価値のある情報だと思っています。 家も車も一緒だと思います。 修理履歴があると見え方が変わったりしますよね。 さらに聞けるなら、誰が工事したのか、ここも聞きます。 地元の大工さんなのか、公務店なのか、知り合いなのか、自分でDIY。 これだけでも修繕の内容を推測する材料になります。 例えば、知り合いが安くやってくれたと聞いたら、僕なら少し詳しく聞きます。 悪いという意味ではなくて、どこまで直したのか、 写真はあるのか、記憶はあるのか、 ここを確認をします。 # 住んでいて困ったことはあるか？ そして3つ目が、僕はこれかなり良い質問だと思っているんですけど、この家に住んでいて一番困ったことは何でしたか? これは質問が広いからこそ思わぬ答えが返ってきたりします。 家そのものの問題が出てくる。例えば冬がものすごく寒いとか、夏になると西陽がきついとか、 雨が強いと庭に水が溜まるとか、 車の出入りがしにくいとか、こういう情報ですね。 こういったものは物件資料に書いてなかったりもします。でも実際に住む人が、住む人にとっては結構大切な内容になってきます。 そして、隣の家の木がいつも逆境してきたり、 自治体の、自治会の負担が結構あったり、 前の道路、 朝はかなり混んだり、こんな話が出てくることもあったりします。 以前は、近隣関係は家以上に直しづらいという話をしたと思います。 まさにここですね。建物というのは直せるんですけれども、周辺環境を自分だけでは変えられなかったりします。 だから長年住んだ人の話には価値があったりするという点ですね。 そして 最後に悪いところだけではなくて、 逆にこの家の良かったところって何ですかということも聞いたりします。 これは、賃貸募集する時にも使えたりします。 例えば、冬でも日当たりがいいんですよとか、庭で子供と遊べたということとか、 近所の人が親切だった、スーパーが近くて便利だった、 こういった話というのは売り主さんが長年住んだ頃こそわかる、その家の強みだと思っています。 僕たち投資家というのは、 欠点ばかりを探しがちなんですけれども、実際には次に住む人にとってのメリットも探さないといけないわけなんですね。 そして売り主さんは敵ではないということです。 これ僕もすごく大切にしていることであります。 物件を安く買いたいと思うと、どうしても売り主さんと買い主さんは 反対の関係性にあるので、 値段を取り合う関係みたいになりがちです。 ただ僕はそう考えていなくて、売り主さんには売る理由があったり、買い主には買う理由があったりするわけなんです。 だから相手が何に困っているかを知ることで、その上お互いに合う条件を探し、例えば価格を少し下げてもらう代わりに残地物をこちらで処理するとか、 売り主さんの片付け用の負担を減らすとか、こういった形もあったりします。 下げ交渉というのは相手から取ることではなくて、条件を組み替えることでもあるんです。 売り主さんから聞いた話をそのまま信じればいいかという点も大事になってきます。 これは売り主さんが嘘をついているという話ではないんですけれども、気をつく違いがあったりとか、本人が知らないこともあったりします。 あんまりしたことがないですよと言われても、天井に跡があったりすることもあったりするんですね。 自分でもしっかりと確認する、これが重要になってきます。 そして売り主さんの話というのは答えではなく重要なヒントとして使っていってください。 この距離感がいいと思います。 それでは今日のまとめとしては、空き家を買う前に売り主さんへ必ず聞く3つの質問という話をしました。 まず1つ目がなぜ空き家になったのか。理由と空き家だった期間を聞いていきます。 そして過去に何があった家なのか。 雨漏りとか、潮割りとかですね、水漏りとか、修繕の利益を聞いたりとかします。 3つ目が住んでいて何か何に困っていたのかということですね。 道路とかですね、近隣、住民、生活、環境、こういったところを聞いてみて、そして良かったところを聞くということですね。 内見というと自分の目で見抜くことばかりを考えてしまう価値ですが、 知らない家に1時間入った僕より20年住んできた売り主さんの方が当然知っていることが多いと思います。 だから見る力と同じくらい聞く力、これも空き家としては大事だと思っています。 次回はですね、 空き家を購入するときにどんなチェックポイントがあるのかというテーマでお話しようと思います。 売り主さん、そして売り主側の仲介業者さん、 リフォーム業者さん、管理会社さん、空き家投資というのは、建物だけを買っているようで実はその後いろんな人と関わったりします。 なので物件選び、そして人選びで失敗することを避けるために、そんな実体験も含めてですね、お話をしていきます。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。空き家とお金の話、蚊根社長でした。 # 9/27,30日無料セミナーのお知らせ それでは最後にお知らせです。9月27日、30日にアキア投資セミナーを開催します。 アキア投資には興味あるけれども、何から始めていいかわからない。 大きな借金をせずに不動産を始めてみたい。 そんな方に向けて僕自身の実営を交えながら、物件の探し方や買い方、 収支の考え方まで具体的にお話をしていきたいと思います。 参加ご希望の方はプロフィール欄の詳細に載せていますので、そちらからお申し込みください。 9月27日、30日オンラインで無料で開催しますので、ぜひお待ちしております。 # コメント返し さて本日はですねコメント返しの方させていただきたいと思います リュウジさん現金の範囲でできるのはいいですね ただ大きなリターンを得ようとすると借金も悪くないですよねということでコメントありがとうございます 本当におっしゃる通りだと思います 僕は個人的にですね1件目は現金であって自分の経験値をつけてもらって そして 背伸びしてレバレッジをかける必要はないと思うんですけれども これでうまくいくというような自分の中で確信ができればですね 給与範囲内でリスクを取って借金をするというのがより不動産投資を加速することに つながると思いますので とても 重要な観点だと思っております そしてシュウさんいつもためになる配信をありがとうございます 自分のリスク許容度を理解することと とても大事ですね 余裕がないと判断ミスにもつながったりするので気をつけていきますということで シュウさんコメントありがとうございます そうですねあの特に焦っている時っていうのはついつい 普通はしないような反応をしてしまったりもします なので 投資家というのはやはり出てきた数字に冷静になる必要もあったりするので このあたりですね 感情のコントロールというのも重要な仕事の一つかなと思っております シュウさんありがとうございました そしてこのようにコメントをいただけるとですね 聞いていただいている方との関係地も深くなったり そして 皆さんのですねアウトプットすることによって自分の身になったりしますのでぜひこのコメント欄も 活用していただけたらなと思います それでは本日も聞いていただいてありがとうございました