# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 良い空き家情報は、ネットに出る前に決まる さて、今日のテーマは、リマウニー20%ならその空き家を買っていいのか?というテーマなんですけれども、 まず、結論から言うとですね、20%というので、実際に実利回りであれば、条件も悪くなければ十分検討するんですが、 20%だから買うというわけではないんですね。 そして、今日はですね、僕が空き家投資をやってきて、このポイントで差がつくなと思っている話をしていきたいと思います。 それが、物件の情報なんですね。皆さんも空き家を探すときに、スーモだったり、アットホームだったり、不動産のサイトを見ると思います。 もちろん僕も見ていきます。でも、地方の空き家を何年もやっていると、ネットだけを見ていても出会えないような物件が結構あることがわかりました。 じゃあ、今日はですね、なぜいい物件ほどネットに出ていないことがあるのか。 そして、情報をもらえる人は何をしているのか。僕が不動産会社との関係で意識していること、この3つでお話をしていこうと思います。 まず1つ目ですね。なぜ空き家、いい空き家ほどネットに情報が出ていないのか。 これですね、地方の空き家というのは、実は全部がネットに掲載されているわけではないんですね。 ネットに載せる前に、実は買い手が決まってしまっている物件も多数あります。 例えば、地元の不動産会社に相続して家を売りたいんです、というような相談が入ったとします。 価格は200万円で、建物もまだ使えて、駐車場もあって。 これ、不動産屋さんからすると、あの人なら買うかもなというようなお客さんが既にいたら、わざわざ広告を出す前に電話ができるんですよね。 こういう物件出しましたけど、見ますか。これで話が進むことがあります。 ネットに掲載するには、写真を撮って、間取りを作って、文章を書いて、広告を出して、問い合わせを対応する。 結構手間がかかったりするんですね。 だったら、既に買ってくれそうな人に声をかける。これ自然な流れになるんですね。 そして2つ目は、地方では売り主さんの理由というのもあります。 例えば、親から相続をした実家って、近所の方にはあんまり知られたくなかったりするケースもあります。 写真を載せるのにも抵抗があったり、できれば静かに売りたかったり、こういったこともあります。 特に地方というのは、東京と少し違っていて、近所同士の関係が近い地域もあったりします。 だからネットには出ていない、イコール怪しい物件ではなくて、単純にまだ表に出ていないだけというケースもあったりします。 そして3つ目が、これが地方不動産の面白いところなんですが、丸々さんの実家が空き家になったらしいよとか、 もう子供は戻ってこないみたいだよと、そろそろ売るかもしれない。 こういった情報が地元には普通に人捨てで動いていることもあったりするんですね。 僕が地方の空き家をやってきて感じるのが、物件情報というよりも人の情報なんですね。 誰が情報を持っていて、誰が困っていて、誰が相続をして、誰に相談をしている。 ここから物件の情報というのが出てくるので、ネット検索だけでは拾えないような世界というのがあったりします。 # 情報をもらえる自分になる ではどうすればそういった情報をもらえるのか。 僕が見てきて共通しているのは3つあります。 1つ目は何を探しているのかが明確ということですね。 不動産屋さんに安い物件があったらくださいと 話している投資家さんって多くいると思うんですけど、正直これだと不動産屋さんって困るんですね。 安いっていくらなのかとか、どのエリアなのかとか、駐車場必要なのか、蓄電数とか そしてリフォームはどうするのかわからないんですよね。 僕だったら、例えばこのエリアでこだてを探している総投資額はいくらまで 駐車場はできれば1台以上。 多少古くても大丈夫です。賃貸にする予定です。 そして責任はすべてこちらで受け負います。 こういったことまで伝えると不動産屋さんの中に、この物件というのはあの人に合いそうだなというような 箱ができるわけなんですね。 条件というのが明確な人ほど紹介がしやすくなったりします。 そして2つ目が返事が早い点です。 これかなり大事になってきます。 例えば、せっかくこういう物件ありますよと連絡をくれたのに、3日後に返信をしていたり、1週間後にまだありますかと、これを繰り返していたら、次から連絡が来なくなる可能性があります。 逆に買わない場合でも、「ありがとうございます。今回この理由で見送ります。」すぐ返信をしてあげると、不動産屋さん側は次の投資家さんにお話を持っていけるんですね。 これだけでも全然違ってきます。そして遅かったりすると、今度からは自分だけの情報ではなくて、一斉に他の投資家さんと一緒に紹介をするというようなことで、 今後の自分のマイナスポイントにもなってきたりします。 そして3つ目は、紹介してもらうことは当たり前にしないということですね。 これが一番大切なのかもしれないんですけれども、物件を紹介をしてくれたということは、調べてくれて現地まで案内をしてくれたり、でも買わなかった、こういった時って今回ダメでしたというだけで終わらせたりしないということですね。 僕はこれがすごく大事だと思っていて、場合によっては遠方まで動いてもらって、その人に時間を使ってもらっているわけなので、例えば僕の場合はよくあるのが、近くの不動産屋さんに行くときには手土産を持って行ったりとかもします。 別に物を渡せば情報をもらえるという話ではないんですけれども、相手が使ってくれた時間を当たり前だと思わないということが大事になってくるかなと思います。 # 物件より先に、人との信頼を積み上げる そしてここからはですね、僕が特に意識していることですね。 この人なら話が早いと思ってもらうことが重要になってくるんですけれども、 不動産会社さんからすると、物件を紹介する相手は誰でもいいわけではないんですね。 例えば200万円の空き家で何度も案内して、細かい質問を何十個も受けて、最後は返信がなくなる。 これ一番最悪のケースですね。 一方で条件があればすぐ見に行ってくれて、必要なことを確認してくれて、買わないなら理由をちゃんと伝えてくれる。 こういう人ならまた紹介したくなると思います。 だから僕は相手の時間を奪わないということも意識しています。 そして2つ目は、例えば紹介された物件を見送ったとします。 その時にちょっと微妙でした。では終わらせないということですね。 物件自体は良かったんですけど、駐車場がないので今回は見送りますとか、 次は駐車場1台以上あるものなら是非見たいです。 こういったことを伝えておくんです。 そうすると不動産会社さんも次の物件は探しやすかったりするんですね。 断ること自体は悪くないことなんですが、この断り方ですね。 の方が重要で、次の物件に繋がるかどうかのキーになってくると思います。 そして3つ目が、これが僕が一番大事にしていることなんですが、 不動産会社との関係というのは一件買って終わりではないと思っていて、 その地域で2件目3件目とか増やしていくなら、その人との関係は何年も続く可能性があると思うんですよね。 なので僕自身アケをやっていて、物件そのもの以上に人との繋がりが資産になっていると感じることがたくさんあります。 例えば良いリフォーム業者さんとか、もちろん不動産業者さん、 そして地域の人とかですね、親仲間、こういった人たちから次の情報が来るということもあったりします。 だから何を買うかよりも誰とやるか、これが本当に大事だと思っています。 ネット検索だけしているとずっと同じ競争になってくるので、 少し厳しい話をすると、基本的にはネット情報、他の投資家さんも同じ情報を見ているんですよね。 100人が見ているかもしれないし、500人が見ているかもしれませんね。 その中で安く、条件の良い物件を探すというのは当然競争になってきますので、 もちろん最初はそれしか情報の取り方ってないと思うんですけど、 僕ももちろんそこから始めていきました。 でもずっとそれだけだと良い物件がないとなりやすいので、 そこで地域に行って、不動産業者さんと話して、 そしてその人との関係地を深くしていく。 自分が何を探しているかをしっかり伝えて、 情報が自分のところに来る状態に作れるようにしていくのがコツになります。 これは今日やったから、じゃあ明日紹介されるようになるというような話ではありません。 実際に僕も今は不動産業者さんの方から 一番最初に情報をもらえるような状態になっていますが、 その不動産業者さんとの関係構築をするのに、おそらく数回ぐらいは、 そのエリアに行った時には寄ってお話をするような関係構築をしてきました。 まさに種まきになると思うんですけど、 この種まきが半年後なのか1年後なのか分かりませんが、 聞いてくることがあるので、一つ一つ大切にしていただけたらなと思います。 今日のまとめとしては、いい空き家はネットに出る前に決まってしまうという話でした。 一つ目が、地方の物件情報というのはネットだけではないということで、 表面的に出ている前に一つ手で動くということを知っていただけたかなと思います。 そして二つ目が、情報が欲しいのであれば自分の条件を明確にして、 相手が物件情報を入ってきた時にこの人に渡そうと頭の片隅に入れてもらっているかどうかですね。 三つ目が、物件より先に人の信頼関係を積み上げるということです。 先ほどお話ししたみたいに返信を早くしたり、感謝を伝えたり、断る時もしっかりと理由を伝える、 こういった小さな積み重ねが次の情報につながっていくと思います。 僕は空き家投資というのは、物件を見るだけの力ではないと思っています。 情報をもらえるような人になること。これも一つの力です。 そして、これはAIがどれだけ進化をしても最後は人と人なのではないかなと思っているので、 直接行った時に話をして、この人なら紹介してもいいなと思ってもらう。 こういった目には見えない資産も空き家を続けていく上ではすごく大切になってくるのではないかなと思っております。 それでは次回はですね、空き家を買った後にどんなことをしていくのかというテーマでお話ししようと思うんですけれども、 家業を受け取った後ですね、実際に何をするのか。 そして買った後のやることというのはリフォームをして、入居募集をする必要があります。 その後のスピードで結構変わってくるので、僕が普段やっていることを3つに分けてお話ししていきたいと思います。 それでは本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、ワニ社長でした。 # 9/27,30日無料セミナーのお知らせ それでは最後にお知らせです。9月27日、30日にアキア投資セミナーを開催します。 アキア投資には興味あるけれども、何から始めていいかわからない。 大きな借金をせずに不動産を始めてみたい。 そんな方に向けて僕自身の実営を交えながら、物件の探し方や買い方、 収支の考え方まで具体的にお話をしていきたいと思います。 参加ご希望の方はプロフィール欄の詳細に載せていますので、そちらからお申し込みください。 9月27日、30日オンラインで無料で開催しますので、ぜひお待ちしております。 # コメント返し さて本日もですねコメント返しをさせていただこうと思います。 今日は第14回目ですね、のコメント返しになります。 マヒロさん、環状を分けていくら手元に残るのか、 あとは新たな物件や投資先がすぐに見つかるのか、考えることはいろいろありそうですね、 ということでコメントありがとうございます。 本当にその通りだと思います。売るか持ち続けるかというのは、 いくら利益が出るかだけではなくて、売った後に手元にいくら残るのか、 その資金が次にどう使えるのかまで考えることが大事になってきますよね。 次の物件がすぐに見つかるとは限らないので、そのあたりも含めていつも判断をしております。 マヒロさん、コメントありがとうございました。 そして、シュウさん、1件が2件に、すごいですね。 買い客の判断基準が参考になりましたということで、いつもありがとうございます。 1件目をもともと売ろうと思っていたわけじゃないんですけれども、 売れたお金で2件が増やせるなら、 家賃収入そのものも増やせる可能性があるなという判断を当時はしたんですね。 いくらで売れるかだけではなくて、売った後そのお金がどう使えるまでセットで考えていくと、 より選択肢の幅も広がっていくかなと思います。 シュウさん、コメントありがとうございます。 ということでですね、ぜひ皆さんもコメントいただければ 励みにもなりますし、そしてまた今後のですね、テーマの参考になりますので、ぜひお気軽に コメントの方を入れていただければなと思います。 それでは本日も聞いていただいてありがとうございました。