# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 買いたい物件が見つかったら、買付を入れる さて今回のテーマは、空き家を購入する時に実際にやるべきことについてお話ししようと思います。 これ実際に動き始めた方に聞かれるポイントとして、いい物件を見つけて、そして内見をして、買いたいんです。 この後何をすればいいんですか?というようなことが多いんですね。 もちろん不動産の情報というのは、どうやって物件を探すかとか、利回り何パーセントとかっていう話多いんですけれども、 実際に買うと言ってから、自分の名義になるまで、決済を終えるまで、何が起きるのかということを意外に知らない方が多かったりします。 なので今日はですね、買いたいと思ったら何をやるか、そして契約したら終わりではない、決済当日は何をするのか、この3つでお話をしたいと思います。 まずですね、一つ目。気に入った空き家が見つかった。これ欲しいとなったら、その場で現金を渡して終わりではないわけなんですね。 まず買い付け証明書というものを入れます。一般的には申込書というようなものですね。 皆さんも賃貸とかであれば、申込書類というのは書いたことがあると思うんですけれども、不動産を買うときというのは買い付け証明書というものを出します。 売り値が300万の物件の場合は、そのまま300万円で申し込むこともありますし、差し値という値段交渉して250万で自分が買いたいとオファーを出すこともあります。 このような条件をこの買い付け証明書の中には記載をしていくのです。 ただし、値段交渉する場合も、ただ安くしてくださいというようなことではなく、なぜその金額になるのか。 例えば屋根が修繕が必要とか、残地物の処理でこれぐらいの費用が必要とか、水回りがこういう状況だったからこの費用がかかるとか。 理由があると売り主さんも判断しやすくなりますし、その売り主さんに持って行ってもらう不動産会社さんが納得しないと話というのは動いていかないので、こういったエビデンスというのも非常に重要になってきます。 買い付け証明書というのは金額だけではなくて、例えば現金で買うのか、融資で買うのか、そしていつ契約ができるのか、いつ決済ができるのか、残地物はどうするのか、こういった条件も決めておく必要があります。 例えば売り主さんが金額は少し安くてもいいから早く手放したいと思っていることもあったりするんですね。 そうすると最高値を出した人ではなくて、条件に合う人で決まることもあったりします。 例えば不動産会社さんによっては、まず一番最初に買い付け証明書を入れた人を優先してくれる不動産会社さんもあったりします。 そしてここも初心者の方には大切になってくるんですけれども、買い付け証明書を入れた、売り主さんもその条件でいいですよとなったとしても、まだ自分の家ではないんですね。 そこから契約に向けて確認に進みます。 実はこの間に不動産会社さんがいろいろ動いて別の投資家さんを探すということもあったりするんですね。 なのでしっかりとこの契約が行われるまでというのは油断しずに、自分が一番最初に買い付け証明書を出したからといって必ずしも買えるわけではないので、これをしっかりと覚えておいてください。 そして買い付け証明書というのは実はペナルティなどがあるわけではないんですね。 あくまでも購入したいという希望を書く書類になるので、ただこれペナルティはないからといって何でも買い付け証明書を出して、そして交渉が通ったからといってキャンセルすることもできたりします。 ただしこういったことをするとですね、その不動産会社さんは値段交渉を売り主さんにする時間、そしてコストを使っているわけなので信頼がなくなります。 なのでしっかりと自分が買いたいという物件に買い付け証明書を出す、そして条件が通ったなら買うということが重要になってきます。 # 契約前に、わからないことは全部確認する そして2つ目ですね条件がまとまったら売買契約に進むわけです ここはとても重要なことです なぜならこの契約行為が行われた後というのは後戻りができないからなんですね まず一つ目重要事項説明というのがあります これはですね不動産会社が仲介をする場合契約前にですね 宅地建物取引士から重要事項の説明というのをしていただきます 名前だけ聞くと難しいと思うんですけれども簡単に言うとこの不動産というのは こういう条件がありますよというような説明ですね 例えば道路でどういうような設道があるか 再建築ができるのか都市計画はどういったものに回答してくる物件なのか そして水道や下水とかインフラ関係がどんなものが今使われているのか そして権利関係ですね さらには契約解除に関する条件などです 僕もですね宅建室なんですがここはただ聞き流す時間ではありません わからない言葉があればその場で聞いてもいいんです むしろですねこの重要事項説明というのは 事前にいただいておいてそして今だったらチャット gpt とか ai に聞くとわからないことも分かりやすい言葉で変換してくれます そこで自分がなっといくの行くような状態でこの契約を迎えるというのも一つの手だと思いますのでしっかりと準備をしていきましょう そして 次に見るのが自分で聞いていた話と書類があっているのかということですね 例えば駐車場が2台ですと聞いていたとしても実は一部がリンチだった 再建設ができますと聞いていたけれども道路に条件があったり 残地物は撤去しますと聞いていたのに契約書には別の条件が書いてあったり こういうことがないのか 口頭の話より最終的に契約書というのが非常に重要視されています だからわからないところというのはしっかりと確認をしておくことが重要になってきます そして契約時には手付金を支払うケースもあります 例えば売買価格が300万円の場合 契約時に手付金を支払って残りの決済時に 残金を支払うというような形です ここからはちょっと考え直しましたという簡単に元に戻る話はできなくなってきます 契約をした後というのは解除するとお金の問題も出てきます だから僕は買うかどうかを悩むのは契約前 契約をしたら決済まで進める前提で動きます # 決済でお金、登記、鍵が動く そして3つ目ですね。いよいよ決済です。 初めてだとこれも結構緊張すると思います。 今日からこの家自分のものになるんだと思うと思うんですが、 決済日に売買代金の残りのお金を支払います。 例えば300万円の物件で契約時に一部を支払っていたのであれば、 その残金を支払うという形ですね。 それ以外にも固定産税の日割りの計算で生産をする必要があります。 固定産税というのはその年の分を売り主さんが払っているケースが多いので、 この売り主さんが払った分を決済日以降はですね、 買い主側の負担になるので、この費用を日割りの計算する必要があったりします。 そして仲介手数料や司法書士の費用、 物件代以外のお金も動きます。 だから以前から話しているようにですね、300万円の家だから300万円用意すればいいということではないんですね。 そして司法書士さんが所有権移転の手続きというのを進めます。 簡単に言えば当規模上も売り主さんから買い主さんへ 持ち主を変えていくような手続きになります。 必要書類を確認して問題がなければお金を動かす。 不動産の決済というのは実はこの確認がすごく大事になってきます。 そして残大事の支払いなどが終わると鍵を受け取ります。 僕はこの瞬間というのは何件も経験をしていますが、 特別な時間だなと思います。 昨日までは誰かの家だったものが今日から自分の資産になるということなんですね。 でもそれと同時にここから固定産税や管理や修繕や入居募集 全部自分の責任になるということです。 つまり鍵をもらうというのは資産と責任を同時にもらうということなんですね。 ここでこれから始められる方に一番伝えたいことはですね 不動産を買うのはなんか難しそうと思うかもしれません。 でも最初はみんなわからないと思います。 僕も最初から全部知っていたわけではないんですね。 不動産の仕事をしていると言っても自分で自分のお金で投資をするとなるとまた違ってきます。 だからわからないことがあったら不動産会社さん、司法書士さん、必要なら専門家に聞く。 大事なのはわからないまま進めないことです。 こんなことを聞いたら恥ずかしいなと思わなくても大丈夫です。 数百万円のお金を払うんですからわからないことを聞くのは当然です。 知るか知らないかで本当に変わってきます。 今日のまとめとしてはこの空き家を買うといった時に何をするのかというテーマでお話をしてきました。 まず一つ目が買いたい物件が見つかったら買い付け証明書を入れるということです。 金額だけではなくて時期や条件を伝える。 そして2つ目が契約前にわからないことは全部確認をするということです。 需要事項、説明、契約を、契約書、聞いていた条件と合っているのか ここまで確認をした上で犯行をしてください。 3つ目が決済でお金、登記、鍵が動くというお話です。 そして鍵を受け取った瞬間からがその家の責任も自分に移ってくるということですね。 不動産投資というのは最初の1件目が一番わからないと思います。 でも一度経験をすると2件目からは全く景色が変わってきます。 実際に僕のコミュニティでも1件目までは ドキドキしながら 物件を買っていた方が2件目はいつの間にか 数ヶ月で新しい物件を買っていたりすることもあったりします。 だから僕は最初の物件というのは100点の物件を探し続けるより大きな失敗を避けながら一度この一連の流れを経験する これがすごく大事だと思います。 さて今回のお話をした売り主さんとのやり取りですが 売り主さんとの関係も非常に大事になってきますので また次回以降でお話ししていきたいと思います。 それでは本日も好きな一日をお過ごしください。 秋山とお金の話、ワニ社長でした。 # 9/27,30日無料セミナーのお知らせ それでは最後にお知らせです。9月27日、30日にアキア投資セミナーを開催します。 アキア投資には興味あるけれども、何から始めていいかわからない。 大きな借金をせずに不動産を始めてみたい。 そんな方に向けて僕自身の実営を交えながら、物件の探し方や買い方、 収支の考え方まで具体的にお話をしていきたいと思います。 参加ご希望の方はプロフィール欄の詳細に載せていますので、そちらからお申し込みください。 9月27日、30日オンラインで無料で開催しますので、ぜひお待ちしております。