# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 投資回収で、見えないもの さて、今日のテーマは、投資改修が終わったギアは、その後の家賃収入どうするの?というテーマでお話ししようと思うんですけれども、 例えば、ギアを買ってリフォームをして、そして、所費用が合わせて300万円かかったとすると、 何年か家賃をいただいて、累計の家賃収入が300万円を超えると、投資改修ができたわけなんですね。 ここから先はプラスになるという考えになると思います。 でも、物件を長く持つようになると、僕はむしろ、改修してからの後の方が、その物件をどう使うかが面白くなると思います。 今日はですね、改修の意味を勘違いしないということと、改修後の家賃を3つに分けて考えるということ、 そして、改修した物件の次の資産につなげるという3つでお話をしていきたいと思います。 まず1つ目ですね、例えば300万円を投資して、家賃収入の累計が300万円を超えた場合、 間隔として投資したお金が戻ってきた、ということはその通りなんですね。 ただ、物件そのものが新品に戻ったわけじゃないんですね。 例えば、5年かけて改修したとすると、その5年間、建物も5年古くなっているんですね。 もちろん、給湯器も5年古くなっているし、エアコンも5年古くなっているし、屋根や外壁も5年古くなっているんですね。 つまり、お金を改修している一方で、建物は少しずつ次のメンテナンスに近づいているということを忘れない方がいいという観点です。 そして、300万円の家賃が入ったら、300万円全部が利益だったというわけでもないんですね。 途中で、固定資産税や保険、修繕費や管理費、いろいろ出ているはずです。 だから、何年で改修をしたというのは、投資を見る一つの目安、僕はそれぐらいにしか考えていません。 改修を終わった瞬間にゲームクリアではないんですね。 むしろ、ここからが選択肢が増えるところなんですが、自分が最初に出したお金というのは、ある程度改修ができた。 でも、家は残っているわけなんですね。 そして、入居者さんが住んでくれていれば、家賃も入ってきているわけです。 ここまで来ると、その物件に対する心理的な余裕もかなり変わってきます。 この家から次、何を作ろうと考えられるんです。 僕は、改修後に守る物件から、次を作る物件に変わる、そんな感覚があります。 # 家賃を3つに分ける では、改修が終わった後に、家賃が6万円入る。 その6万円全部使っていいのか? 僕だったら、頭の中では3つに分けて考えます。 まず一つ目が、この家自身の未来に使うお金です。 先ほど言った給湯器とか屋根とか外壁とか水回りとか。 これがいつ壊れて費用がかかるかわかりません。 なので、家賃が入ってきたからといって、全部を使ってしまわない。 ある程度はその物件のために残しておく。 これは大屋さんが長く、大屋さんを長くやるなら大事だと思っています。 そして二つ目ですね。 次の物件のお金にするという考え方です。 例えば家賃収入が6万円、年間が72万円。 それと3年すると210万円以上。 ここで自分のお金を少し出せば、また次の物件が買える可能性が高いんですね。 つまり最初の1件目が2件目を買ってくれるというような状態です。 僕はこれが不動産の面白さだと思っていますし、 今、僕のスクールで10件以上物件を持たれている方々は、 家賃収入だけでまた新しい物件が何件も買えてしまう。 そんなメンバーさんたちもいたりします。 そして三つ目が、もちろん全部を再投資しなくてもいいと思っています。 家賃収入を作る目的は、物件を永遠に増やし続けることではないんですね。 例えば 家族旅行とか、教育費とか、住宅ローンとか、自分の時間を作るためのお金とか、 こういうものに使ってもいいわけなんですね。 むしろ資産を持つことで生活が少し楽になったと感じることも大事だと思います。 そうしたいのは数字を増やすためだけにやっているわけではないんですね。 # 家賃が次の一軒を作る そして3つ目が、僕が空き家投資で面白いと思うのがここなんですけれども、最初の1件目というのは自分で貯めたお金で買っています。 でも2件目、3件目になってくると、少しずつ資産が次の資産を作る状態になってくるんですね。 例えば、家賃が6万円入った。今月6万円増えた。と全部使ってしまえば、当然次には繋がりません。 でもその中から少しずつ残していく。すると自分の給料だけで貯めていった時とは違うスピードで次の資金が作れます。 最初は小さいですが、でも1件、2件、3件となってくると、入ってくる家賃も増えてきます。 僕は物件が増えてきたら、全部を同じように考えなくてもいいと思っています。 例えばこの物件は長く持って家賃を生む物件。この物件は将来的に売却をする物件。この物件から入る家賃は次の購入資金に回す。 こんなふうに物件ごとに役割を持たせる。すると資産全体が見やすくなったりします。 不動産やっていると何等持ってますか?と聞かれたりします。僕も今複数の物件を持っていたりするんですが、 大事なのは5等持ってる、10等持ってる、20等持ってるというような数ではなくて、その資産から生まれたお金を次にどう動かしているかだと思うんですね。 1件から生まれた家賃で次の1件を作って、その2件からまた次を作る。このような循環ができると、自分の労働だけに頼らずに資産を増やしていけたりするんですね。 そして僕は、改修が終わった後に一度考えます。この家というのはこれから何のために持つのか? 家賃を取り続けるのか?次の物件の資金を作るのか?将来売るのか?家族の生活費を支えるのか? 目的は何でもいいと思います。ただ、なんとなく持ち続ける、なんとなく家賃を使う、ではなく役割を決めることですね。 そうすると、不動産が単なる家から自分の人生の選択肢を作る資産に変わると思っています。 それでは今日のまとめとしては、改修が終わった後の空き家、この家賃をどう使うかという話でした。 まず1つ目が、改修が終わったイコール、これからもうお金がかからない、ではないという点です。 そして2つ目が、改修後の家賃に役割を持たせるという点。 3つ目が、一件の資産から次の資産を作るという点。 僕が空き家投資を始めた頃は、月に5万円10万円入ったら嬉しいなくらいだったんですけれども、 それを続けていくと、その5万円よりも5万円を生んでくれるような資産を持っていることの方が意味が大きくなっていきます。 そのお金をまた次の資産に変えることもできたり、家族との時間に変えることもできたり、働く時間を減らすこともできたりします。 僕が作りたいのは、不動産の数ではなくて、こういう選択肢だったんですね。 ぜひ皆さんも、何のために投資をして、そして投資改修が終わった時、また次にどうしていくのかということを考えてみるのもおすすめです。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 空き家とお金の話、上西社長でした。 # コメント返し それでは本日もコメント返しの方をしていきたいと思います。 今日は、空き家は何件持ったら管理会社に任せるというお話についてのコメントです。 りゅういちさん、任せるか任せないかの基準が分かるのはありがたいですということでコメントありがとうございます。 まさに、そうですね、管理会社に任せないとできないと思い込んでいる人が多いんですけれども、 実は空き家というのは一等のアパートとかマンションとか違って、自分で管理ができてしまうという点も多くありますので、 自分がしっかりと判断できるような状態になるとコストも落とせるという点ですね。 しゅうさん、部分的な管理委託もできるんですね。勉強になりましたということでコメントありがとうございます。 まさに、自分が何をやるのか、自分が何をやりたくないのかということを洗い出して、 そしてその部分を任せていくというのも一つだと思います。 あくまでも、コストをかけたとしてもストレスを減らしたいというような考え方であれば、 管理を任せるというのも一つの手なのかなと思ったりしています。 それでは、今日もコメントいただきましてありがとうございます。 また、皆さんもぜひ聞いていただいた方はコメントしていただけると嬉しく思います。 そして、今後のテーマの参考にもさせていただけたらと思いますので、 ぜひ今後こんなお話ししてもらいたいということがあればコメントしておいてください。 それでは、本日も聞いていただいてありがとうございました。