# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 便器より先に、排水の種類を確認する さて今日のテーマは、空き家はトイレを見ずに買うと命取りというテーマでお話ししようと思うんですけれども、空き家を見に行くと皆さんどこを見るかという点ですね。 屋根や床、キッチンやお風呂、壁紙、もちろん全部大事だと思います。でもチクフルのこだてを買うなら、僕は必ず確認してもらいたいものがあると思ってるんですね。 それが排水です。地方の古い家というのは全部が公共下水につながっているわけではないんですね。 浄化層というものだったり、汲み取りだったりします。地域や物件によって違ったりするので、ここを知らずにトイレ、古いから便器だけ交換すればいいでしょうと思って買うと、話が違ったということになりかねません。 なので今日は、トイレより先に確認する排水の種類、そして水泉だから安心ではない、僕なら内見で確認する3つのポイントでお話をしていこうと思います。 僕は便器より先にうんちがどこに行くのかを見る方がいいと思うんですね。ちょっと朝からすいません。でも本当にこれ重要です。 トイレを流した水が最終的にどこに行くのか、ここを確認するんですね。 東京下水というのは一番イメージがしやすいと思うんですけれども、トイレや生活の排水が下水道に流れていくんですね。 普段生活しているとあまり意識しないと思います。 だから都会に住んでいる方が地方の空き家を見ると、水泉トイレだから当然下水でしょうと思いがちになるかもしれませんが、 そうとは限らないんですね。地方では浄化槽というものがあったりします。 簡単に言うと敷地内に設備で排水を処理してから流す仕組みなんですね。 これは水泉のトイレです。見た目だけなら普通のトイレとほとんど変わりません。 だから室内だけを見ていてもわからないことがあります。 でも浄化槽なら、点検や清掃など維持管理が必要になります。 つまり、 トイレが水泉かどうかと、公共下水かどうかは別の話になってくるんですね。 そして古い空き家では組取り式もあります。いわゆる ボットンベンジョというやつですね。 物件価格を見ているとすごく安い。でも入居募集を考えた時に、組取りでも借りたい人はどれぐらいいるのかと考えないといけません。 入居者さんによってはそれだけで候補から外れることもあります。 つまり僕たち投資家が見るべきなのは使えるトイレかだけではなくて、次の入居者さんがこの設備を受け入れるかどうかなんです。 # 水洗だから公共下水とは限らない そして2つ目です。例えば内建に行った時に、トイレを見る。洋式だった。水も流れる。よし問題がない。となりそうですよね。 でも僕ならもう少し見ます。 空き家になって何年も経っている浄化槽。 では最後にいつ使われていたのか。 点検をされているのか。清掃はどうなっているのか。設備は動くのか。 こういったところが気にするポイントです。 もちろん浄化槽だからダメという話ではありません。 地方なら普通に使われていますし、僕も浄化槽の物件を何件も持っています。 大切なのは何を維持しなければいけない設備なのかが分かった上で買うことです。 そして下水が来ていると接続しているは別です。 これも初心者の方には分かりづらいところだと思います。 前の道路まで公共下水が来ている。 だからこの家も下水だろうと思う。でも実際には敷地内の建物がまだ 接続されていないというケースもあったりします。 もし買ったら下水に切り替えようと思うなら接続工事に何が必要なのか。 敷地内の配管はどうするのか。既存設備はどうするのか。 費用も含めて確認をします。 道路に下水があるイコール蛇口をひねると簡単に切り替えられるというわけではないんです。 そして今日の重点的なポイントなんですが、 排水を見る時というのはついトイレだけを見てしまいがちです。 でも家ではキッチンやお風呂や洗面や洗濯機、いろんな場所から水を流します。 だから家全体の排水がどうなっているのかを見る必要があるんですね。 古い子建てだと今の家とは違う排水方法になっていることもあります。 トイレだけ新品にしてリフォーム完了ではなかったりするんですね。 # 設備の種類ではなく、貸せるかどうかで判断する では、空き家を見に行った時に何を確認したらいいのか。 今日はそのまま保存して使えるように3つお話ししていきます。 1つ目がこの家の排水は何ですかと、まず不動産会社や売り主さんに聞くことです。 公共下水、浄化槽、汲取、この3つになると思うので、わからなければ調べてもらうことです。 多分下水です。で、終わらせず、資料なども含めて確認をしてください。 これだけで買った後の想定額を1つ減らせます。 そして2つ目は実際に水を流してみるということです。 水道が使える状態なら可能な範囲でトイレ、キッチン、洗面、お風呂、 水を流して確認をします。 流れが極端に悪くないのか、変な音がしないか、漏れていないか、 排水から匂いはしないか、空き家だと 単純に長期間使っていないことで匂いが出ている場合もあります。 なので、匂いがするイコール即アウトではありません。 ただ、なぜ匂うのかという確認項目が必要、1つ増えるということです。 これが大切です。 そして3つ目が、ここが投資の判断になってくると思うんですが、 例えば汲取の家、すごく安い、賃貸需要もありそう、 そのまま入居者さんが決まりそう、だったら無理に全部買えなくてもいいんですね。 逆に、周りの競合物件は全部推薦、自分の物件だけが汲取、 これでは募集がかなり不利になります。 だったら買う前に、回収費用まで見ておく必要があるという点です。 つまり、設備が古いから直すのではなく、 貸すために必要だから直すという順番です。 100万円の家が安いとは限らないと以前もお話ししました。 例えばAという物件が100万円で汲取トイレ、水回りも古い、 貸せる状態にするには大きく手を入れる必要がある。 一方Bという物件は250万円で公共下水につながっている、 水回りはそのまま使える。どちらが安いか。 購入価格だけだったらAだと思います。 でも、投資では住める状態にして、貸せる状態にするにはいくらかかるのか、ここを見る必要があります。 以前からお話している1円でも高い物件はあるし、1億でも安い物件はあるという話にもつながってきますが、 今日は特に見えないところにお金がかかる代表が排水だと思ってください。 内建で綺麗を見に行かない初心者の方が内建すると、どうしてもこの家思ったより綺麗とか汚いなという感想になりがちですが、 汚れは掃除できますし、壁紙も変えられます。 一方排水、道路、地盤、こういったところは後から大きなお金がかかる可能性があります。 だから僕は内建で綺麗か汚いかより直すと高いところから見る、この癖をつけていくと物件を見る目がかなり変わってくると思います。 それでは今日も3つのまとめです。 1つ目が便器より先に排水の種類を確認するということ。 2つ目が水栓だから公共下水とは限らないということ。 3つ目が設備の種類ではなく、貸せるかどうかで判断をするということ。 見えないところにお金がかかることもあります。 新品のキッチンがついている壁紙が綺麗、それもいいんですが、その前にこの家の水はどこから来てどこへ流れていくのか、 一度そこまで考えてみる必要があります。 それだけでも内建の質はかなり上がると思います。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。