# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 確認できない＝問題なし、ではない それでは今日のテーマは、電気や水が止まっている空き家はどうやって内景をしていくのかという話です。 空き家を見に行くと結構あると思います。電気が止まっていたりとか、水道も止まっていたりとか。 なのでできるだけ明るい時間帯に見に行ったりとか、暗くなっている場所とかも 懐中電灯などを持って行って中を見るというようなことも重要かなと思います。 ただですね、僕は特に3年以上空いているような物件だったら買う前にですね、慎重に見ておくというのが重要かなと思っていますので、今日はそのあたりをですね 詳しく話していこうと思います。 まず一つ目ですね、例えば水道は蛇口を見てもらってきれいかどうか そして配管も見える範囲では大丈夫かどうかというようなことを確認をすると思います。 ただですね、これはあくまでも表面的なところになるので、実際に見てほしいのはですね、まず水はしっかりと流れるかどうかですね。 水道を開けてみたら蛇口から水が出ないとか、配管から漏れたりとか、トイレの水が止まらない。 排水をすると床下から漏れる。 給湯器に水を通したら不具合が出る。こういったこともあったりするんですね。 特に何年も空いていた空き家というのは、前回使えていたから今も使えるとは限らないんですね。 ここがポイントになってきます。 例えば 直前まで入居者さんが住んでいたりとか、先月まで普通に売り主さんが生活をしていました。 というような物件と、3年間誰も使っていません。 5年間空き家です。という物件ではですね、僕は見方を変えていかないといけないと思っています。 # 3年以上の空き家の内覧ポイント そしてこれは電気も同じなんですね。昼間内検すれば 室内自体は見られると思います。でも照明とか換気扇とかあとインターホンやエアコン コンセント、ブレーカー周りですね。こういったものは実際に電気が来ていないと確認ができないと思いますので 通電、下から全部の安全性が保証されるというわけではありませんが、ただ確認できる範囲でしっかりとリスクを確認しておくというのが重要になってくるかなと思います。 そして確認できなかったを0円で評価をしない。これ今日ぜひ覚えておいて欲しいんですが、内検で水道は止まっているので確認できませんでした。 電気も止まっているので確認できませんでした。この時に初心者の人ほど、なぜか頭の中では問題なしにしてしまうことが多いんですね。 そうではなくて不明というような回答だということを認識しておいてください。 不動産投資ではこの不明をどう扱うかが大事になってきます。確認できないものは問題がないのではなくてリスクがまだ見えていない。 僕はこう考えております。そして2つ目がこれは僕が実際にやる考え方なんですけれども、空き家期間が3年以上ある場合ですね。 こういう物件だったら僕は仲介会社さんとか売り主さんにこちらで費用負担するので電気と水道を使える状態にして確認させてもらえませんかと話します。 もちろん売り主さんの承諾とか電力会社とか水道事業者側の手続きがありますので勝手にやるわけにはいかないと思うんですけれども、相談はしてみるといいのかなと思います。 そして電気や水道を一時的に使える状態にするためには多少コストがかかったとしてもやった方がいいということですね。 それによって漏水がわかったりとか給湯器が壊れていたりとか排水が問題があったりとなれば買う前に修繕費を考えられたりします。 仮に確認のために1万2万使って30万円とか50万円の問題に気づけるなら僕は安いと思うんですね。 でもまだ自分の家じゃないから1円も使いたくないと何も確認せずに買った翌日に水道開けたら漏れてましたとなるこっちの方が僕はリスクだと思います。 そして空き家を見た時にいつから空いてますかと聞くと思うんですがこれ結構重要になります。 先月まで住んでいた半年間空いてる3年空いてる10年空いてる同じ築年数でも全然違うんですね。 長期間泊まっていた設備ほど昔は使えていましたというような情報の価値が下がっていきます。 だからこそ最後に使えてた時ではなくて今使えるかを見ることが必要になってきます。 そして実際に水道が使えるなら僕だったら1箇所だけではなくて可能な範囲で見ます。 キッチンや洗面そしてお風呂やトイレ洗濯機置き場。 さらに流した水がちゃんと排水されているかしばらく流して漏れていないか変な音がしないか 水圧はどうかできる範囲で確認をします。 給湯器などについても使用ができる状態に整っているなら確認してみるのがおすすめです。 蛇口から水が出たイコール水回りOKではなく入居者さんが普通に生活をしていた時にどうなるのか そこまで想像してみることが大事だと思います。 # 不明を価格と予算におりこむ そして3つ目です。こちらからどれだけお願いしても、 利用者さんの事情だったり、設備の状況だったり、手続きの問題だったり、 どうしても電気とか水道とか使えないこともあると思います。 では、その物件絶対買わないのかって言ったら、僕はそこまでではないと思っていてですね、 確認できなかったものを確認できた物件と同じ値段では考えないという視点です。 例えば水道が使えない、給湯器も確認できない、配線も確認できない。 だったら買った後に何か出る可能性も考えて、予算に余裕を持たせておきます。 もしギリギリの数字で何も壊れていなければリマーリ20%ですという物件だったら、 僕なら怖いと思うんですね。 なので1つ故障しただけで計画、計算が全部崩れていくからです。 不明が多い物件ほど余白が必要になってきます。 これは非常に重要です。 そして確認ができないなら情報を増やします。 最後に住んでいたのはいつか、その時水漏れはなかったか、 給湯器は使えていたか、冬に凍結したことはないか、 水道を止める時に水抜きをしたのか、過去に配管修理をしたことはあるのか、 もちろん売り主さんが大丈夫でしたと言ったからって言って100%大丈夫だとは思いません。 不明を少しでも減らす材料になるかと思います。 そして最後にどうしても確認ができない、資料もない、 空きや期間も長い、水回りの状態もわからない、 それなのに価格は全然安くない、 だったら僕は普通に見送ります。 空き家として言うのは、買う勇気ばかりを注目されますが、 確認できないものを買わない勇気も大事だったりするんですね。 安いからせっかく見に来たから、 不動産屋さんが勧めてくれたから、 ではなくて、自分がわからないものがどれだけ残っているのかを見る必要があります。 この癖をつけていくと、かなり失敗は減らせると思います。 それでは今日のまとめです。 まず1つ目、確認ができないイコール問題なしではないということですね。 電気も水道も止まっているなら大丈夫、ではなく不明というような形です。 そして2つ目が、特に3年以上空いている空き家なら、 僕は極力改善をするようにして相談をするということが大事になってくるかなと思います。 そして最後の3つ目が、それでも確認できないなら不明を価格に、予算に織り込んでいくということです。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。 # コメント返し それではコメント開始の方もしていきたいとおもいます。 ちょうど今週はですね海外に行っていた関係でリアルタイムで発信ができなかったんですけれども、多くの方コメントくださりありがとうございました。 まずですね前回の文、まひろさん ちょうど今週末に内県行くので残地物見てもビビらないようにしますと。 手袋やマスクあった方が良さそうですねということでありがとうございます。 早速ですね行動に起こされていて素晴らしいなと思います。 残地物っていうのは確かに量が多かったりとかするとですね最初びっくりするかもしれないですね。 おっしゃる通り空きが期間が長かったりすると埃をまったりしますので手袋やマスクあった方がいいと思います。 はいまひろさんぜひですねまた内県の状況とかお話聞ければと思います。 そしてしゅうさん大変そうではなく交換条件の材料になりそうとても大きな視点の違いですねということでありがとうございます。 まさにですね空き家というのは問題っていうのが実はチャンスになることが多かったりするのでこのような視点っていうのは非常に重要かなと思います。 それでは本日も聞いてくださった皆さんそしてコメントくださったしゅうさんまひろさんありがとうございました。