# 初めのあいさつ どうも、和西社長です。 都内で不動産会社の契約をしていたり、 地方で空き家採取をしたり、 Xで国内最大級の空き家アカウントを 運営しています。 この放送、空き家とお金の話では、 使われなくなった空き家を活用して、 資産に変える方法をお届けしています。 # 残地物と建物の状態を分けて考える さて、今日のテーマは、「家の中がゴミだらけ。この空き家というのはチャンスなのかどうか?」というテーマでお話ししようと思うんですけれども、 空き家を内見すると、玄関を開けた瞬間に、服や布団や食器や家具や冷蔵庫、タンス、全部そのまま残っていることがあったりします。 これは無理だなぁと思うような物件ってあると思うんですよね。 でも、僕は残地物が多いだけで、すぐに物件を諦めるということはしません。 なぜなら、残地物が多いからこそ、他の人が嫌がっているという可能性があるからです。 今日は、残地物を見た瞬間に判断をしないということ、そして本当に怖いのは量ではなくて中身、残地物は交渉材料になるという点でお話をしていこうと思います。 まず、残地物が多いイコール悪い物件ではないということなんですね。 家の中が荷物だらけだと、物件そのものまで悪く見えると思うんですけれども、これ人間の感情としてすごくあると思います。 床が見えないとか、匂いがするとか薄暗いとか、物が積み上がっているとか、するとこの家は相当ボロいなと感じると思います。 でも、荷物を全部出してみたら、床は意外にしっかりとしている。壁も使えるし、水回りもそこまで悪くないということもあります。 つまり、残地物と建物の状態は分けてみることが大事になってきます。 例えば、残地物処分に30万円かかる。でも、残地物があることで他の買い主さんが嫌がって、相場より100万円安く買える。 だったら、30万円払ったとしても70万円分の余裕が生まれると思います。 逆に、売り主さんが全部片付けてくれたら買います。 そうすると、売り主さんが処分業者を呼んで、費用もかかる、時間もかかる、その間に価格交渉しにくくなることもあります。 だから僕は、残地物を見たらゴミがあるではなく、これいくらで消せるんだろうと考えるようにします。 30万円で消せる問題なのか、100万円かかってしまうのか、ここの数字を考える必要がありますが、嫌な物件が投資対象に変わることもあるという点を覚えておいてください。 # 残地物の量より中身を見る そして2つ目です。 ただ、何でも捨てればいいじゃん、ではないんですね。ここ結構重要なので覚えておいていただきたいんですけれども、 家具と参拝は全然違うということです。 例えば、タンスとか布団とか食器、これは処分方法を考えればいいだけなんですね。 でも、大量のタイヤとか古い塗料とか、よくわからない液体とか、 建築の廃材とか、こういうものがあると話は変わってきます。 処分方法も費用も変わったりするんですね。 なので、僕は量だけではなくて何が残っているのかを見ます。 外の残地物も見ることが大事です。 家の中だけではなく、倉庫とか物置とか庭とか床下とか、裏側ですね。 ここも見ます。室内はまあまあ綺麗だったのに、裏庭を見たら古い瓦や鉄屑、タイヤや壊れた農具置きかいや、大量にあったりすることもあります。 なので、残地物を見るときは、家の中だけでは終わらないということが大事になってきます。 そして、買ったら全部捨ててもいいとは限らないという点ですね。 これ、契約上ですごく大事になってくるんですけれども、家の中に物が残っていたら、物件を買った瞬間に何でも自分の判断で捨てていいとは限らないんですね。 残地物を誰が処分するのか、所有権はどうするのか、売り主さんが持ち出すものはないのか、ここは売買契約の時にきちんと整理をしておいた方がいいです。 例えば、残地物は現状のまま引き渡し、買い主側で処分をするという条件にするなら、その内容を明確にしておくことです。 曖昧なまま処分をしない、これが大事になってきます。 # 残地物を交換条件にする そして3つ目ですね。ここが今日一番伝えたかったところなんですけれども、僕は残地物を単に値下げの理由にするというより、売り主さんとの交換条件として考えることもあります。 例えば300万円の物件が、室内には大量の荷物、売り主さんにとっては片付けるのが大変で、遠方に住んでいて現地にもなかなか行かない。 そこで、残地物はこちらで全部処分します。その代わりこの金額で購入させてもらえませんかと提案をするんです。 これなら買い主は価格を下げられる可能性がある。売り主さんは片付ける手間と費用がなくなる。お互いにメリットがあるんです。 これというのは前にお話をしていた値段交渉と同じで、ただ安くしてくださいではないんですね。条件を組み替えているわけです。 さらに、残地物の中には使えるものもあったりします。例えばまだ使えるエアコンや照明や棚、カーテン、工具や物置、 全部新品に交換しなくても賃貸で使えるものは残すことです。そしてこれ僕も面白かったのが、残地物の中にまだ使えるようなゴルフバッグだったりとかスポーツ用品、 そしてロードバイク、さらには代理石のチェスなどがあったんですね。これ実際に売ってみたところ、なんと数万円で売れたんです。 このようにプラスになることもあったりします。つまり、残地物を見るときは全部ゴミ、全部捨てる、ではなく残すもの、売れるもの、捨てるものに分ける。 これだけでも処分費用は変わってきます。そして僕が一番大事だと思うのは、残地物の多い物件というのは初心者の方が嫌がりやすいんです。 写真映えもしないし、汚くも見えるし、だから競争相手が減ることもあります。 不動産というのは、みんなが嫌がる理由をお金で解決できる問題なら、そこにチャンスがあると思います。 それでは今日も3つのまとめです。まず1つ目が、残地物と建物の状態を分けて考えるという点です。 そして2つ目が、量より中身を見るという点。3つ目が、残地物を交換条件にするという点。 汚いものをきれいにする投資でもあると、僕は空き家投資を思っています。 周りの人が無理だと思うような物件でも、冷静にこれは30万で片付くなと判断できれば、見え方が変わると思うんですね。 感情で嫌がるのではなく、問題を金額に変えてこれができるようになると、空き家を見る目はかなり変わってくると思います。 # 10月限定プレゼントのお知らせ🎁 いつも聞いてくださる方に感謝の気持ちを込めてお知らせがあります。 10月限定で、アキア投資に興味がある方に向けて、 アキア投資シミュレーターと電子書籍を無料でプレゼントをしています。 実際にいくらで買って、いくらで貸したら、どれぐらいの数字になるのかを計算してみたい、 まずはアキア投資の基本から知りたい、という方に使っていただけるような内容になっています。 興味がある方は、プロフィール欄から公式LINEに登録をして受け取ってみてください。 10月限定になりますので、ぜひ活用してみてください。 それでは、本日も素敵な一日をお過ごしください。 アキアとお金の話、ワニ社長でした。